【研报】物管行业深度思考系列报告之二：下一站是幸福万亿级非住宅物业服务市场-20200302[53页].pdf

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1、 证券证券研究报告研究报告行业深度报告行业深度报告 物管行业深度思考系列报告之二：物管行业深度思考系列报告之二： 下一下一 站是幸福：站是幸福： 万亿级万亿级非住宅非住宅物业服务物业服务市场市场 非住宅非住宅物业服务市场是物业服务市场是适宜精耕细作的蓝海市场适宜精耕细作的蓝海市场，物业管理企业，物业管理企业 纷纷抢滩。纷纷抢滩。住宅物业领域未来格局相对确定的预期是物业企业抢 滩非住宅领域的重要原因之一。另一方面，对于考虑做大做强的 物业管理企业来说，非住宅物业服务市场较住宅物业市场有诸多 优势，包括：1、细分赛道多，门槛较高。细分赛道多，门槛较高。非住宅业态多样造就 了该领域细分赛道众多，非住

2、领域门槛较高，专业能力是脱颖而 出的必要条件。2、政策利好，蓝海市场显现。政策利好，蓝海市场显现。机关及事业单位 后勤服务社会化改革、鼓励社会资本参与公共服务投资及运营两 条政策主线为非住宅物管持续释放市场空间。目前物业服务头部 企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅，各业态行业集中度不高，整 体呈现蓝海市场特征。3、收缴率高，较住宅更易提价。收缴率高，较住宅更易提价。非住宅 各业态收缴率均高于住宅。非住宅面向单一业主或者支付能力较 强的法人群体，对于物业费的上涨相对不敏感。同时非住宅的利 润率也相对更为稳定。 根据我们测算，整个根据我们测算，整个非住业态非住业态具有具有万亿市场万亿市场规模规模，对于

3、目前上市，对于目前上市 物业公司最多几十亿的收入体量来说，非住宅市场开拓空间极物业公司最多几十亿的收入体量来说，非住宅市场开拓空间极 大大。我们对于高校、医院、交通枢纽、公开场馆、产业园、办公 楼、零售商业物业等 7 个行业进行了测算和深入分析，其整体物 业管理相关服务的规模达到约 1.2 万亿元。其中产业园、高校和 商办的市场规模较大，其基础服务费收入分别约为 7000 亿元、 1800 亿元和 1100 亿元。高校、医院、交通枢纽的市场规模扩张 均来自社会化服务改革带来的需求提升。公共场馆这一业态市场 处于发展早期，子领域多，服务内容多元，要求的能力专业且全 面。产业园、办公楼和商业物业市

4、场化程度高，对于专业能力的 要求高，尤其是产业园和商业物业，能否提供全产业链的服务， 成为其能否脱颖而出的关键。 看好目前在非住宅领域积极布局的物业服务公司看好目前在非住宅领域积极布局的物业服务公司，卡位优势将逐，卡位优势将逐 步转化为步转化为新的业绩增长点新的业绩增长点。目前物管公司借力资本在该领域跑马 圈地仍处于起步阶段。未来非住宅领域的收并购势必会变得越来 越频繁，而综合类物管巨头和细分赛道龙头将在这轮竞争中占据 主动。其中综合类物管巨头广泛的触角及资本优势，细分赛道龙 头对本赛道的强化及扩赛道，是他们占据主动的主要法宝。A 股 重点推荐招商积余、新大正，港股重点推荐保利物业、永升生活

5、服务、 宝龙商业。 同时建议关注非住宅业务占比较高的绿城服务、 时代邻里。 维持维持 买入买入 竺劲竺劲 18621097792 执业证书编号：S1440519120002 江宇辉江宇辉 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 研究助理研究助理：尹欢科尹欢科 18616396058 研究助理研究助理：黄啸天：黄啸天 13262559719 发布日期： 2020 年 03 月 02 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告 -12% -2% 8% 18% 28% 2019/3/1 2019/4/1 2019/5/1 2019/6/1 2019/7/1 2019/

6、8/1 2019/9/1 2019/10/1 2019/11/1 2019/12/1 2020/1/1 2020/2/1 房地产开发沪深300 房地产房地产 行业深度报告报告 房地产房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 1 非住宅物业领域：适宜精耕细作的蓝海市场 . 1 1.1 细分赛道多，门槛较高 . 2 1.2 政策利好，蓝海市场显现 . 3 1.3 收缴率高，较住宅更易提价 . 7 2 学校：区域效益明显，行业集中度待提升 . 10 2.1 市场规模约 1800 亿，仍有三成以上份额等待社会化 . 10 2.2 成本驱动定价，利润率偏低但稳定 .11 2.3 区域效益明显，龙头各自