【山西证券】新券定价——国泰海通砂之船商业REIT：西北最大奥莱之一+领先专业运营商-260604（2页）.pdf

1、请务必阅读最后股票评级说明和免责声明请务必阅读最后股票评级说明和免责声明1 1衍生品研究新券定价国泰海通砂之船商业衍生品研究新券定价国泰海通砂之船商业 REIT西北最大奥莱之一西北最大奥莱之一+领先专业运营商领先专业运营商2026 年年 6 月月 4 日衍生品研究日衍生品研究/事件点评事件点评相关报告广西首单，分红豁免机制或提升市场认可度相关报告广西首单，分红豁免机制或提升市场认可度-新券定价易方达广西北投高速新券定价易方达广西北投高速 REIT 2026.5.7政府配租，北京第二只租赁住房政府配租，北京第二只租赁住房 REITs-新券定价中航北京昌保租赁住房新券定价中航北京昌保租赁住房REI

2、T 2026.4.13国家级高速公路杭州都市圈环线关键越江节点国家级高速公路杭州都市圈环线关键越江节点-新券定价东方红隧道新券定价东方红隧道 REIT2026.4.13山证衍生品团队山证衍生品团队分析师：分析师：崔晓雁执业登记编码：S0760522070001邮箱：投资要点：国泰海通砂之船商业投资要点：国泰海通砂之船商业 REIT（508602.SH）2026-05-25 认购，底层资产西安奥特莱斯项目，原始权益人砂之船(西安)购物广场(民营企业)，存续期 30 年。发售 10 亿份，募集金额 55.31 亿元，首批获批的商业不动产 REITs 之一。本项目是西北地区最大的奥特莱斯之一，位于西

3、安市浐灞国际港商圈，交通便利，具备“地铁上盖+公路干线+交通枢纽”。2017 年 9 月开业，总建筑面积 14.13 万平方米，可供出租面积 7.84 万平方米。运营模式以联营模式为主，租赁为辅，租户结构分散。2025 年加权平均出租率 98.03%。发行情况及发行估值发行情况及发行估值网下有效认购倍数 103 倍，公众认购倍数 330 倍，发行价 5.531 元/份，询价区间 4.525-5.531 元，上限发行。2024、25 年营业收入 3.76、4.16 亿元，EBITDA 2.26、2.36 亿元。2026、27 年可供分配金额预测分别 2.75 和 2.92 亿元，发行价对应年化派

4、息率分别4.96%和 5.27%，对应 20.15x 2026E P/FFO。评估机构深圳戴德梁行，评估价值 50.28 亿元，初始折现率 7.25%。折现率与已上市消费类 REITs 平均水平相当，发行价对应 P/NAV 1.10 x。新券二级市场估值推导新券二级市场估值推导已上市同类 REITs 共 12 只，可比产品过去三个月平均 P/NAV 1.33 倍，平均 P/FFO 25.46 倍，平均派息率 TTM 4.35%。华夏首创奥莱 REIT、中金唯品会奥莱 REIT 最可比。两只过去三个月平均 P/NAV、P/FFO 和派息率 TTM 分别 1.39 倍、24.90 倍和 5.04%

5、。商业不动产 REITs 试点全面启动，首批 4 只集中发行，我们认为砂之船是我国领先的奥莱运营商，在 16 座核心城市运营 18 个奥莱项目，运营能力强，本项目资产质量佳。参考可比产品，给予目标价 5.79-7.01 元，较发行价高 5-27%。风险提示：风险提示：租约集中到期，运营效率不佳，竞争加剧，市场估值中枢下移等请务必阅读最后股票评级说明和免责声明请务必阅读最后股票评级说明和免责声明2 2衍生品研究衍生品研究/事件点评事件点评分析师承诺：分析师承诺：本人已在中国证券业协会登记为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本人对证券研究报告的内容和观点负责，保证信息

6、来源合法合规，研究方法专业审慎，分析结论具有合理依据。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位或执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。免责声明：免责声明：山西证券股份有限公司(以下简称“公司”)具备证券投资咨询业务资格。本报告是基于公司认为可靠的已公开信息，但公司不保证该等信息的准确性和完整性。入市有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下