房地产行业全国调研系列报告之华中区域（二）：长沙特色调控引导房地产市场稳健发展-230519（17页）.pdf

1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之华中区域（二）长沙：特色调控引导房地产市场稳健发展 2023 年 05 月 19 日 GDP 万亿城市，人口增量第一，收入水平靠前。长沙是湖南省省会，长江中游城市群中处于第一梯队的中心城市。长沙市平面位置东西长，南北窄，总面积 11815.96 平方公里。2022 年，长沙常住人口 1042.06 万人，新增 18.13 万人，新增人口在全国位列第一，2022 年 GDP 13966.11 亿元，人均 GDP 13.9万元。居民人均可支配收入 58850 元，在全国排名第 22 名，中部六省会第一。

2、房地产市场特点：政策调控有效，房价稳定，各区发展均衡。长沙房地产政策调控起步早，限价严格，房价增长稳定，2020 年房价才突破万元门槛，在同能级城市中房价属于低位。目前从各区来看，长沙新房市场发展均衡，内五区房价差异不超过 1500 元。新房市场：（1）2022 年楼市利好政策不断，调控节奏紧凑，支持改善购房需求，二套房的购买时限由网签 6 年缩短为 4 年，恢复二套房契税优惠，支持商改住盘活存量市场，下调首套个人住房公积金利率，远城区、望城区、长沙县放松限购。（2）22 年新房供销规模骤降，23 年一季度回暖明显，去化压力下降。2022年长沙内五区商品住宅供应面积 897.79 万平，同比下

3、降 34.57%，成交面积660.33 万平，同比下降 45.72%，商品住宅成交均价 13947 元/平，同比增长14.73%。商品住宅出清周期由 22 年 12 月的 15.09 月缩短为 8.33 月。分区域来看，岳麓区成交量位居榜首，占比不断增大，各区价格均有所上涨。土地市场：（1）土拍规则放松：除严查房企开发资质，禁马甲，溢价上限不变外，对企业拿地门槛降低，土地保证金比例下调，配建要求少，限价地比例下降，开启品质定价。（2）土拍情况：供销齐跌，地价保持，岳麓和望城占 7 成。2022 年长沙完成四批次集中供地，推出建面 1099.78 万平，同比下降 46.07%，成交建面 1047

4、.88 万平，同比下降 24.03%，成交楼面均价 4450 元/平，与去年持平，岳麓和望城区为主力，共占近七成。房企拿地谨慎，国央企托底拿地。投资建议：建议关注深耕长沙，在中心城区优质项目较多，在近期销售热度提升中表现好且拿地意愿较高的优质房企华润置地、招商蛇口、中海地产；拿地积极的保利发展。风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元）EPS（元）PE（倍）评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 1109.HK 华润置地 32.10 3.94 4.42 4.89 8 1 1 -001979.SZ

5、 招商蛇口 12.87 0.55 0.90 1.30 58 4 3 -0688.HK 中国海外发展 17.94 2.13 2.53 2.78 15 2 2 -600048.SH 保利发展 13.55 1.53 1.83 1.89 9 7 7 推荐 资料来源：wind，民生证券研究院;（注：股价数据采用 5 月 19 日股价；汇率换算为 1HKD=0.9RMB；华润置地、招商蛇口、中国海外发展采用 wind 一致预期）推荐 维持评级 分析师 李阳 执业证书：S0100521110008 电话：15270997227 邮箱：liyang_ 研究助理 陈立 执业证书：S0100122080002 电

6、话：18817507365 邮箱：chenli_yjmszq,com 研究助理 徐得尊 执业证书：S0100122080038 电话：13818319641 邮箱： 相关研究 1.全国调研系列报告之长三角区域（三）：合肥：全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察-2023/03/24 2.全国调研系列报告之长三角区域（二）：南京：新房回暖，改善先行-2023/03/12 3.全国调研系列报告之长三角区域（一）：苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察-2023/03/07 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 城市宏观：GD