【国盛证券有限责任公司】房地产开发C-REITs周报：北投高速REIT上市首日偏弱，周五中证REITs全收益指数翻红-260530（11页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 C-REITs 周报周报北投高速北投高速 REIT 上市首日偏弱上市首日偏弱，周五中证周五中证 REITs全收益指数翻红全收益指数翻红 REITs 指数表现指数表现 本周中证本周中证 REITs 全收益指数下跌全收益指数下跌 1.45%。截至 5.29，本周（5.22-5.29，下同）中证 REITs（收盘）指数下跌 2.00%，收于 744.3 点；中证 REITs 全收益指数下跌 1.45%，收于 989.8 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/

2、恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨 0.97%/下跌 1.65%/下跌 0.03%/下跌 1.55%/下跌 2.58%/上涨 0.65%。本年中证本年中证 REITs 全收益指数跌幅为全收益指数跌幅为 1.98%。截至 5.29，本年中证 REITs（收盘）指数跌幅为 4.40%，中证 REITs 全收益指数跌幅为 1.98%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨 5.66%/下跌 1.75%/上涨 1.24%/下跌 5.82%/上涨 10.63%/下跌 1.24%。C-REITs 二级市场表现二级市场表现 本周本周 C

3、-REITs 二级市场整体呈现回调行情。二级市场整体呈现回调行情。其中能源基础设施板块 REITs 表现较优，产业园区、仓储物流板块 REITs 回调幅度较大。截至 5.29，已上市 REITs 总市值约 2192.6 亿元，平均单只 REIT 市值约 27 亿元。本周已上市 REITs 中 19 只上涨、62 只下跌、1 只持平，周均涨幅为-2.01%；其中中金山高集团高速公路 REIT、广发成都高投产业园 REIT 涨幅靠前；此外本周易方达广西北投高速 REIT 于上交所上市，上市首日涨幅 2.51%，相对偏弱。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数

4、据中心 REITs 板块二级市场涨幅分别为-3.06%/-3.59%/-2.04%/-0.99%/0.62%/-0.5%/-1.9%/-2.22%/-2.57%。本周数据中心板块交易活跃度最高本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 174.3 万股，日均换手率 0.6%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的 REITs 分别是易方达广西北投高速 REIT（8.4%）、创金合信首农 REIT（2.3%）、中航北京昌保租赁住房 REIT（1.8%）。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心REITs 板

5、块换手率分别为0.7%/0.6%/0.4%/0.8%/0.5%/0.5%/0.5%/0.4%/0.9%。REITs 估值表现估值表现 本周已上市本周已上市 REITs 中债中债 IRR（部收收益率）（部收收益率）持续分化持续分化，其中位列前三的 REITs 分别广开产园 REIT（11.6%）、广州广河 REIT（11.2%）、沪杭甬 REIT（11.2%）。P/NAV 位于 0.5-1.7 区间，其中位列前三的 REITs 分别是嘉实物美消费 REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯 REIT（1.7）、嘉实中国电建清洁能源 REIT（1.6）。投资建议投资建议 我们认为一级打新仍存套利空间，当

6、下二级投资策略主要有以下几条主线：1）机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性（如消费类）、通胀叙事下的业绩兑现确定性（如高速类）。2）择时机会：关注具备短期催化下优质消费、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后（如解禁后、季报利空出尽后）的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。3）分派率角度：保障房等弱周期资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。4）龙头溢价：当前 REITs 市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能