公募REITs行业市场深度研究报告：快速扩容时代聚焦供给节奏及增量资金-260528-三个皮匠报告

1、快速扩容时代，聚焦供给节奏及增量资金核心观点2025年公募REITs市场由降息预期及基本面主导，与长债仍有明显价差。2025年公募REITs市值指数收于102.10，年内累计上涨8.4%。整体基本呈现半年上行半年回落的态势。资本利得收益率仍是收益的主要来源，除能源及交通板块外，其余板块的资本利得收益率均高于分红回报率。2025年市场整体可供分配收益率与10年期国债收益率利差在4.0%-5.4%，随着二级市场的上扬，价差区间有抬升态势，但仍有明显价差。市场进入快速扩容期。随着商业REITS试点开闸及基础设施REITS的陆续上新，26年公募REITs市场进入快速扩容期。供给提升预期对二级市场产生一

2、定的抽水效应，需把控发行节奏并补充增量资金，同时建议控制一级发行溢价，以缓解新基上市后的二级压力。一级打新配置方面需重点关注一二级价差（足够的安全垫）及资产经营质量（确保上市后有资金可承接）。二级市场的小趋势行情，预计主要出现在有增量资金入市信号及增量资金实际配置期，市场胜率及个券性价比预计是增量资金配置的核心关注点。投资建议：26年整体降息预期下降，公募REITs分母端有所承压，长久期产品承压更为明显；考虑通胀预期提升下，分子端弹性将是市场关注重点，同时随着产品更加丰富，板块及个券分化将更加明显。）围绕指数基金落地配置，建议关注低估值且高权重行业/个券，日均成交量/成交额相对较低的行业/个券

3、、高权重头部戈份券以及样本券调整影响；基于指数权重占比及基本面修复预期建议积极关注交通REITs的配置机会。2）关注厄尔尼诺带来的季节性主题博弈机会：国家气候中心预计全球将于5月进入厄尔尼诺状态，并在夏秋季形成一次中等及以上强度的厄尔尼诺事件，将至少持续至今年年底。厄尔尼诺预计将带来高温天气，基于缺电逻辑可关注能源REITs个券，优选气电及煤电产品如鹏华深圳能源REIT及华夏华电清洁能源REIT；基于南方多雨可关注银华绍兴原水水利REIT经营基本面的改善。除上述提及的经营权板块配置机会外，产权方面，超跌产业园个券或有超跌反弹机会，但目前基本面修复仍偏弱，尚待观察；仓储行业整体呈修复态势但不同区域的修复节奏差异较大，可待整租产品续租落地后再行配置；消费板块主要关注商业REITs落地节奏，重点关注有明确调改推动基本面上修的产品；保租房板块关注降准降息预期的变化，非市场化保租房相对占优；数据中心板块与科技股同动性明显，科技行情趋势明显时可考虑配置。风险提示：C-REITs常态化发行不及预期，政策出台不及预期，经营基本面超预期下滑。

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