【研报】物业管理行业专题报告（一）：“类收租”模式奠定高估值基础潜在业绩有力支撑静态PE-20200601[24页].pdf

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1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 地产服务地产服务 物业管理行业专题报告（一）物业管理行业专题报告（一） 超配超配 （首次评级） 2020 年年 06 月月 01 日日 一年该行业与一年该行业与上证综指上证综指走势比较走势比较 行业专题行业专题 “类收租”模式奠定高估值基础，“类收租”模式奠定高估值基础， 潜在业绩有力支撑静态潜在业绩有力支撑静态 PE 物管行业高估值的三大支撑物管行业高估值的三大支撑 我们认为当前物业管理行业的高估值有三大支撑高估值有三大支撑：一是高续约率下物管 的

2、商业模式类似“坐地收租坐地收租” ，本质上锚定了较高估值水平，二是中短期 高度确定的业绩增长高度确定的业绩增长，充分拉低动态 PE，对应地产增量，三是长期丰富长期丰富 的想象空间的想象空间，核心是单盘 NOI 提升，对应地产存量。本篇报告主要讨论本篇报告主要讨论 前两个问题前两个问题。 高续约率意味着物管公司高续约率意味着物管公司的类似的类似“收租权”“收租权” 物管项目的高续约率，也即客户黏性几乎是天然的，短期内无法改变。 在此基础上，物管商业模式类似于“收租” 。高续约率意味着物管公司表 外隐含了一项“收租权” 。 悲观情形下的悲观情形下的“收租权”“收租权”期限约期限约 8 年年 在人力

3、成本延续上升、存量物业费“锁死”的悲观情形下，在管楼盘的 NOI 将随时间逐渐下降，直至归零。以基础物管和业主增值服务作为核 心业务，假设人力成本每年上升 6%，其他成本维持不变，可以计算出有 效的“收租”期限为 7.9 年。 “类收租”模式奠定高估值基础，可以参考消费和教育“类收租”模式奠定高估值基础，可以参考消费和教育 “类收租”模式和较高的物业费收缴率，使得公司具有良好的自由现金 流，同时其扩张不需承担再投资风险，加之其对经济波动的敏感性较低， 稳态下的物管公司估值水平可以参考消费和教育行业。 潜在业绩潜在业绩下限高度确定，高增长有力拉低动态下限高度确定，高增长有力拉低动态 PE 短期内

4、物管公司将享受在管数量和质量的双重提升，将划定物管公司短 期内的潜在业绩下限。样本公司在管面积短期提升空间 80%以上，新盘新盘 的持续输入将有力支撑整体盈利水平的持续输入将有力支撑整体盈利水平。保守和中性假设下样本物管公司 潜在业绩增长率均值为 69%和 102%，对应平均动态动态 PE 为为 34 倍和倍和 29 倍倍。 投资建议投资建议 综合来看，我们认为即使仅考虑物管公司的商业模式和高度确定的潜在 业绩，当前主流物管公司整体估值水平也基本合理，而广阔的长期前景 将持续支撑物管公司价值提升。建议关注碧桂园服务、新城悦服务、保 利物业、永升生活服务、雅生活服务和蓝光嘉宝服务。 相关研究报告

5、：相关研究报告： 海外市场研究：彩生活 2014 年年报点评： 平 台 价 值 凸 显 ， 成 长 空 间 广 阔 2015-03-04 证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 独立性声明：独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠 道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合 理判断并得出结论，力求客观、公正，其结 论不受其它任何第三方的授

6、意、影响，特此 声明 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 M/15M/15J/15S/15N/15J/16 上证综指农林牧渔 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 2 投资摘要投资摘要 关键结论与投资建议关键结论与投资建议 “类收租”类收租”的的商业模式、较高的物业费收缴率和极低的资本开支商业模式、较高的物业费收缴率和极低的资本开支，使得公司具 有良好的自由现金流，且不需承担再投资风险，加之其对经济波动的敏感性较 低，奠定了物管公司高估值的基础，稳态下的物管公司估值水平可以参考消费稳态下的物管公司估值水平可以参考消费 和教育行业和教育行业。 短期内物管公司将享受在管