房地产行业重大事项点评：新房库存减少了吗？-260524（10页）.pdf

1、新房库存减少了吗？华创证券研究所事项:2026年1-4月房屋新开工面积13900万平方米，下降22.0%，房企新开工意愿仍然较为低迷。评论:80城新房总量库存在减少，但新房库存下降速度远小于供应面积下降速度，新房库存去化周期也在增加。1）从我们监控的80城新房新增供应来看，2026年1-3月80城月均新房供应面积761万方，较2021年下降79%，而80城库存面积4.5亿平，较2021年底下降15%。2）新房月均去化速度放缓，导致库存去化周期拉长至34个月。(divcenter)图表1截至2026年3月，80城新房库存面积4.5亿平，较2021年底下降15%(/divcenter)虽然城市整体

2、库存下降，但房企拿地关注的城市“有效”库存是在增加的，房企拿地舒适度依然没有明显改善。1）什么是城市的“有效”库存？由于近年来房地产市场调整，核心城市外围区域由于产业、人口兑现不及预期，市场热度下滑速度较快，外围库存去化速度慢；但城市核心区域仍保持相对旺盛的购房需求，房企新增的土地投资开始转向核心城市核心区，对于拿地投资而言，核心区新房库存更有参考价值。2）虽然城市总量库存在减少，但由于地方政府供地偏向于城市核心区，从而导致房企重点关注的城市核心区有效库存增加，房企拿地舒适度依然没有明显改善，我们重点拆解了当前京沪的新房库存以说明该现象。1、上海：中心城区新房供应占比提升至26%，库存上涨至2

3、01万方，部分区域形成供给“堰塞湖”。上海中心城区新房供应占比由2022年的13%提升至2025年的26%，外环内新房库存上涨至201万方，较2023年初上升136%。1）从新房供应来看，2022年以来上海新房供应面积逐年下降，2025年全市新房供应面积516万方，较2022年下滑56%；但中心城区（黄浦、徐汇、静安、虹口、杨浦、普陀、长宁）新房供应面积占比提升，2025年中心城区新房供应面积136万方，占全市新房供应的比例从2022年的13%提升至2025年的26%。2）从外环内新房库存面积来看，2023年以来外环内新房库存面积持续上升，截至2026年4月底约为201万方，较2023年初上升

4、136%，去化周期拉长至12个月。部分区域形成供给堰塞湖”，新房库存去化承压。近年来杨浦区城市更新速度较快，尤其是东外滩板块，由于区位靠近滨江，距离浦东陆家嘴较近，且美团、字节等互联网总部大楼陆续落成，板块看似产业兑现、配套完善、区位优势，理论上新房潜在购买力充裕，但由于近年来供地量较大，需求释放跟不上供给速度，导致板块新房库存快速上涨,根据网上房地产，我们统计了2023年以来东外滩板块新开盘住宅，累计供应住宅7352套，当前有16个项目处于在售/待入市状态；截至2026年4月，杨浦区新房库存上涨至28万方。(divcenter)图表5截至2026年4月，杨浦区新房库存上涨至28万方(/div

5、center)2、北京：中心城区新房供应占比提升至51%，库存涨幅较小，但去化周期29个月北京中心城区新房供应占比由2022年的36%提升至2025年的51%，中心城区新房库存小幅上涨至429万方，较2023年初上升14%。1）从新房供应来看，2022年以来北京新房供应面积整体下降，2025年全市新房供应面积469万方，较2022年下滑32%；但中心城区（东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山）新房供应面积占比提升，2025年中心城区新房供应面积239万方，占全市新房供应的比例从2022年的36%提升至2025年的51%。2）北京中心城区新房库存小幅上涨，截至2026年4月底约为429万方，较2

6、023年初上升14%，但北京新房去化速度较慢，中心城区新房库存去化周期达29个月。3）由于北京城六区面积较大，不足以完全作为楼市核心区，我们更聚焦观测海淀区库存的情况，自2024年“924mathrm以来，有11个项目陆续入市，供应住宅6322套，海淀区新房库存快速上升，截至2026年4月底，海淀区新房库存75万方，较2024年“924”前上涨96%。所以2026年海淀区供地计划也相应做了调整，减少新增供应，为库存去化赢得时间和空间。(divcenter)图表8自2024年924以来，海淀区新房库存快速上升(/di