【中银证券】房地产行业2025年年报&2026年一季报综述：行业经营与财务端均持续面临压力，但部分房企已经开始出现结构性改善-260521（43页）.pdf

1、强于大市房地产行业2025年年报&2026年一季报综述核心观点经营情况分析：25年百强房企销售降幅收窄、销售均价提升、投资积极性提升、融资规模同比增长销售：1）25年百强房企销售规模下降两成；但26年1-4月销售降幅有所扩大。百强房企25年销售额同比-19.8%，降幅较24年收窄10.5pct，销售金额规模超过千亿的房企仅剩10家（保利发展、中海地产、华润、招蛇、绿城、万科、建发、金茂、越秀、滨江）。26年1-4月百强房企销售额同比-20.7%，降幅较25年扩大。2）百强房企销售权益比例基本稳定在73%，CR5销售权益比例明显高于其余梯队的房企。25年百强房企销售权益比例为73.4%，同比-0

2、.2pct，CR5销售权益比例为76.0%，同比+0.2pct，显著高于其他梯队的房企，对项目仍保留了较大的话语权和操盘权。3）全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售均价仍能保持正增长。25年百强房企销售均价为2.01万元/平，同比+8.9%，26年1-4月提升至2.08万元/平，同比+2.8%。4）规模房企呈“四大央企领衔+混央卡位+小央&地方集团性国企攀升+建筑系上榜”等特征。经过4年的调整，头部四大央企保利发展、中海地产、华润、招蛇格局已基本形成。绿城销售排名持续提升，从21年的第13名提升至25年的第5名，仅次于四大央企，产品力、品牌影响力突出，同时中交系接管后，具备央企风格，成长

3、性与稳定性并存。金茂25年销售额同比+16%，是TOP20中为数不多销售正增长的企业。保利置业24年首次进入TOP20房企行业，25年排名进一步提升至第15位，公司具备央企背景，且布局核心城市，无三四线城市包袱。建发、越秀、华发这三家地方国企均是进入下行周期后，逆势取得突破的房企，均在22年首次进入TOP20房企行列。中建壹品、中建东孚、中国中铁建筑系企业占位提升5）从销售目标来看，25年给出了明确销售目标的企业中，仅保利置业、滨江集团完成了销售目标。26年公布了销售目标的企业有：华润、招蛇、建发、保利置业、绿城、金茂、越秀、滨江。其中华润、招蛇、建发、保利置业均与25年的实际销售额持平，金茂

4、上调，绿城、越秀、滨江下降。26年1-4月当年销售目标完成度基本在25%32%。6）25年行业集中度仍在下滑，头部房企降幅相对较小，CR5、CR10、CR20、CR50和CR100权益销售额集中度分别为9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.9、0.9、1.0、1.9、2.7pct。7）从企业类型来看，25年民企销售占比进一步下降至23%，央企与地方国企销售占比分别为51%、16%；央企和地方国企权益销售额25年同比分别下降13%、20%，降幅明显小于民企（同比下降27%）。相关研究报告拿地：1）25年百强房企拿地量跌价涨，优质地块供应的带动下，拿地金额与拿地

5、强度同比提升。25年百强房企拿地金额同比+2.6%，拿地强度32.8%，同比+7.2pct；楼面均价1.09万元/平，同比+7.6%。不过，26年1-4月百强房企拿地金额同比-50.0%，楼面均价同比-29.9%，拿地强度24.7%，同比-14.5pct。2）从拿地集中度来看，百强房企拿地集中度有所提升。25年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度（拿地金额/全国土地成交金额）分别为12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比分别提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2pct。3）从企业类型来看，25年拿地房企仍以央国企为主，民企拿地仍然较弱，投资整体

6、格局未发生转变。25年百强房企中民企拿地金额占比为11.1%，地方国企占比36.2%，央企占比50.5%。4）拿地较多的为龙头央企和区域深耕型房企：25年中海地产（拿地金额991亿元，同比增速22%，拿地强度39%）、华润（791亿元，14%，34%）、保利发展（787亿元，16%，31%）、招蛇（767亿元，105%，39%）、绿城（698亿元，9%，46%）排名靠前。26年1-4月越秀、华润拿地金额排名靠前，均超200亿元。融资：25年房地产行业融资规模同比增长，融资成本持续下行。25年全年房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计5967亿元，同比+5.6%，平均发行利率2.69%，