【东方金诚】2026年4月房地产行业运行情况报告：房价延续边际改善投资持续走弱-260519（11页）.pdf

1、东方金诚研究发展部(divcenter)#时间(/divcenter)核心观点价格及销售表现：4月房地产销售端延续边际改善，但回暖势头有所弱化。销售方面，4月全国商品房销售面积同比降幅较上月扩大2.1个百分点至9.5%，30城日均销售套数环比下降10.0%；价格方面，同期二手住宅价格和新建商品住宅价格环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，一线城市二手房和新房价格整体延续上涨趋势，但北京新房价格环比下降0.2%。投资端表现：4月房地产投资端加速下行，房地产开发投资完成额同比降幅扩大至20.1%。同期房地产开发资金来源同比大幅下降21.9%，其中国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅持续收窄，自

2、筹资金同比降幅显著走扩。三项开工数据同比保持双位数下降，土地市场维持较低热度，二线城市仍为当月成交主力。政策端：2026年4月以来，多地持续优化购房有关政策，一线城市中深圳跟进调整放宽限购，广州和深圳相继上调公积金贷款额度；苏州、武汉等多个二线城市也先后出台购房优化政策，核心内容为优化公积金贷款相关政策。我们认为，上调公积金贷款额度是弥补商贷利率下调空间不足、降低购房成本的有效手段。目前5年期以上公积金贷款利率为2.60%，较3.05%的商贷利率低45个基点，成本优势显著。公积金贷款额度大幅上调，能直接降低购房成本、释放积压需求，有望带动相关地区楼市实现阶段性回暖。不过，楼市长期趋势性回暖，仍

3、有赖于持续的政策支持与市场信心修复。一、价格及销售表现4月房地产销售端延续边际改善，但回暖势头有所弱化。销售方面，4月全国商品房销售面积同比降幅较上月扩大2.1个百分点至9.5%，30城日均销售套数环比下降10.0%；价格方面，同期二手住宅价格和新建商品住宅价格环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，一线城市二手房和新房价格整体延续上涨趋势，但北京新房价格环比下降0.2%。1.二手房价格4月70城二手房价格环比跌幅与上月持平，各能级城市价格走势持续分化。具体看，4月70城二手住宅价格环比下跌0.2%，其中，一线城市环比上涨0.4%，涨幅与上月持平，北京、上海、广州、深圳涨幅分别为0.4%、0.7%、

4、0.2%和0.3%；二三线城市环比分别下跌0.2%和0.3%，二线城市跌幅与上月持平，三线城市跌幅环比收窄0.1个百分点，均已连续下跌36个月。同比来看，一二三线城市价格同比跌幅均有所收窄，带动70城二手住宅价格同比跌幅较上月收窄0.1个百分点至6.2%。70城新建商品住宅价格与二手房价格走势趋同，一线城市整体环比上涨，但北京新房价格环比下跌。环比来看，4月70城新建商品住宅价格环比下跌0.20%，跌幅与上月持平。具体看，一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，其中北京环比下跌0.2%，上海、广州和深圳环比分别上涨0.4%、0.1%和0.1%；二线城市环比下跌0.1%，

5、跌幅较上月收窄0.1个百分点，连续12个月下跌；三线城市环比下跌0.3%，跌幅与上月持平，连续35个月下跌。同比来看，70城新建商品住宅价格较去年同期下跌3.7%，跌幅较上月扩大0.1个百分点，连续49个月同比下跌。3.销售表现4月全国商品房销售面积为5733.0万平方米，同比下降9.5%，降幅较上月扩大2.1个百分点；同期销售额为5738.0亿元，同比下降7.6%，降幅较上月收窄5.7个百分点。整体来看，1-4月全国商品房累计销售面积和销售额同比降幅分别收窄0.2和2.1个百分点至10.2%和14.6%，价格端修复态势强于销量端。4月30城日均商品房销售套数为2141套，同比增长4.9%，但

6、环比下降10.0%。分城市能级来看，一二三线城市日均商品房销售套数分别为795套、810套、536套，一线城市环比增长7.9%，二三线城市环比分别下降23.7%和7.7%。我们认为一线城市限购放宽仍是支撑4月销量同比回升的核心因素，但随着政策边际效应递减，月内销售环比回升趋势有所弱化。二、投资端表现4月房地产投资端加速下行，房地产开发投资完成额同比降幅扩大至20.1%。同期房地产开发资金来源同比大幅下降21.9%，其中国内贷款、定金及预收款和个人按揭贷款同比降幅持续收窄，自筹资金同比降幅显著走扩。三项开工数据同比保持双位数下降，土地市场维持较低热度，二线