【东方证券】房地产行业周报：短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变-260518（18页）.pdf

1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。房地产行业 行业研究|行业周报 周观点：周观点：4 月月 10 日日我们发布我们发布看看多多深度深度报告至今，报告至今，H 股内房股指数累计涨幅股内房股指数累计涨幅 24%，A股申万地产指数累股申万地产指数累计涨幅计涨幅 7.5%，龙头房企涨幅更高（华润置地，龙头房企涨幅更高（华润置地+28%、中国金茂、中国金茂+33%、绿城中国、绿城中国+25%、招商、招商蛇口蛇口+14%）。作为对比，去年香港）。作为对比，去年香港 5 月月底底房价企稳反弹至今，房价

2、上涨房价企稳反弹至今，房价上涨 15%，港资房企指数，港资房企指数涨幅涨幅 50%，新鸿基地产涨幅，新鸿基地产涨幅 78%。上周周观点我们反馈。上周周观点我们反馈市场交流市场交流感受当前市场对于明年见底感受当前市场对于明年见底已经分歧不大，但对于能涨多高依然分歧很大。我们认为市场第一波交易的是对明年能否见底已经分歧不大，但对于能涨多高依然分歧很大。我们认为市场第一波交易的是对明年能否见底的分歧，而第二波交易的是对明年房价上涨弹性的预期。我们认为，近一个月主要演绎的是第的分歧，而第二波交易的是对明年房价上涨弹性的预期。我们认为，近一个月主要演绎的是第一波行情，已经基本接近尾声，在上海房价当前只是

3、微涨（一波行情，已经基本接近尾声，在上海房价当前只是微涨（年初至今二手房挂牌价微涨年初至今二手房挂牌价微涨 1%左左右）、悲观预期下假设明年只是超跌反弹（参考国际经验预计右）、悲观预期下假设明年只是超跌反弹（参考国际经验预计 5-10%左右）的情况下，行业指左右）的情况下，行业指数近一个月数近一个月 24%的涨幅已经相对充分（国际经验一般是房价涨幅的的涨幅已经相对充分（国际经验一般是房价涨幅的 2-3 倍），未来进一步上涨倍），未来进一步上涨的动力需要数据持续超预期以及市场对于经济、收入预期上修带来的房价上涨弹的动力需要数据持续超预期以及市场对于经济、收入预期上修带来的房价上涨弹性的上修。从性

4、的上修。从目前数据看，尽管成交量韧性依然很强，但价格端持续超预期的概率不大，本周发布的央行信目前数据看，尽管成交量韧性依然很强，但价格端持续超预期的概率不大，本周发布的央行信贷数据显示居民端加杠杆意愿依然偏弱（需要指出的是公积金贷款并不纳入统计），因此短期贷数据显示居民端加杠杆意愿依然偏弱（需要指出的是公积金贷款并不纳入统计），因此短期看房价上涨弹性预期预计并不强劲。建议投资人短期可适度切换至估值更低的标的，但中长期看房价上涨弹性预期预计并不强劲。建议投资人短期可适度切换至估值更低的标的，但中长期趋势性向上逻辑不变，未来逢低可继续布局加仓。时点判断上我们认为趋势性向上逻辑不变，未来逢低可继续布

5、局加仓。时点判断上我们认为 7-8 月预计量价双弱，月预计量价双弱，加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，因此加之中报季市场可能会追逐业绩能见度更高的行业，而金九银十数据预计又会明显改善，因此7-8 月会是地产板块一个新的择时窗口。月会是地产板块一个新的择时窗口。周度跟踪：周度跟踪：1.二手房：二手房：挂牌价方面，挂牌价方面，上海连续十上海连续十周上涨，深圳延续上行。周上涨，深圳延续上行。上海挂牌价周环比+0.04%，涨幅走阔0.02pct，当前已连续十周上涨；北京挂牌价周环比-0.15%，跌幅走阔 0.02pct；广州挂牌价周环比转负（-0.10%）；

6、深圳挂牌价延续上行，周环比+0.001%，涨幅与上周基本持平；年初至今，北京、上海、广州、深圳挂牌价分别-1.36%、+1.22%、-1.75%、-0.70%。挂牌量方面，挂牌量方面，供给持续收缩，除深圳外一线城市延续下行趋势。供给持续收缩，除深圳外一线城市延续下行趋势。全国挂牌量周环比转正（+0.20%）；北京周环比转正（+0.17%），近九周呈下行趋势，近九周累计下降 2.70%；上海周环比-0.31%，降幅扩大 0.09pct，近九周呈下行趋势，近九周累计下降 2.90%；广州周环比-0.25%，降幅收窄 0.05pct，已连续十周下降，近十周累计下降 1.96%；深圳挂牌量周环比+0.