房地产行业专题研究-REITs系列报告之一：一文尽览公募REITs基础通识与资产图谱-260510（31页）.pdf

1、REITs系列报告之一：一文尽览公募REITs基础通识与资产图谱【核心要点】中国REITs市场已正式进入了“基础设施+商业不动产”全品类发展阶段。在“资产荒”与利率下行的宏观背景下，REITs凭借强制高分红、与股债低相关性、低投资门槛等特征，已成为资产配置中的重要品类。国内REITs市场自2021年试点以来，已步入常态化发行快车道，截至2026年1月，上市产品达79只，发行规模超2000亿元，2025年共有20只REITs成立，发行份额达108亿份。资产类型日趋多元。通过对全球主要国家和地区REITs市场的比较以及国内监管框架的梳理，我们认为，中国REITs市场已进入成熟发展阶段，政策端持续优

2、化、审核效率提升，为市场扩容提供支撑；资产端呈现产权类重成长、特许经营类重分红的分化特征。REITs具有强制高分红、收益双驱动、股债混合等特征。国内REITs起步最晚，单只平均规模仅28亿人民币，远低于美国、日本等成熟市场。REITs政策体系历经试点探索、常态化扩容、全品类发展三大阶段，2025年发布关键政策，证监会63号文将商业不动产纳入试点等。本文基于各REITs独立测算值，采用简单算术平均法计算板块整体分红率与涨跌幅。在所有产权类资产中，2025年消费类REITs涨幅28.1%，在所有资产类型中涨幅最高，分红率1.99%；数据中心涨幅10.8%；仓储物流涨幅10.7%，分红率2.03%；

3、保租房涨幅9.5%，分红率1.57%；产业园区涨幅-.3.3%，分红率1.79%。特许经营类资产中，市政2025年涨幅11.7%，分红率5.03%；水利涨幅-3.7%，分红率2.77%；交通涨幅-.3.85%，分红率3.16%；能源涨幅-.5.8%，分红率4.47%；生态环保政府-6.1%，分红率3.64%。2025年REITs营收、净利润、可分配金额均稳步增长，25Q4营收达59.2亿元。消费REITs净利润均值上升且出租率均值稳定在97.62%的高位，25年保租房REITs营收同比均值增49.35%、出租率均值回升至94.92%；交通REITs在特许经营类中表现最好，能源资产业绩稳定。20

4、25年水利板块营收同比均值增332%、净利润增51%为最快，25年消费板块可分配金额同比均值增88.34%；25年产业园区板块营收同比均值增73%，可分配金额同比均值增62.89%；仓储物流营收同比与净利润同比均值均有增长。中证REITs指数2024年累计涨幅11.83%、2025年4.78%，表现稳健；打新热度2025年显著回升，上市首日涨幅上半年多次出现30%的高涨幅。截至2026年2月底，已有14支商业不动产REITs申报至交易所，合计拟募集规模约444亿人民币，涵盖购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯等业态，首现多业态混合型产品，而相较基础设施REITs，商业不动产REITs的审批流程更加

5、简化，由基金管理人向证监会提交中华人民共和国证券投资基金法和证监会规定的注册申请材料，有望大幅缩短整体审批周期，后续上市产品供给有望进一步增加。强于大市（维持）东方财富证券研究所相关研究【风险提示】REITs市场概述1.1.REITs核心定义与产品特征REITs(RealEstateInvestmentTrusts)即不动产投资信托基金。指向社会投资者公开募集资金，通过载体(如ABS)持有不动产项目的所有权或经营权，由专业机构主动运营并将绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。我国公募REITs采用“公募基金+资产支持专项计划（ABS）”的双层架构，具体分为四个层级：投资者层、公募基金层、资

6、产支持专项计划层、项目公司与底层资产层。该结构既契合国内监管要求，又能实现风险隔离与税收优化，是盘活存量资产、拓宽直接融资渠道的重要工具。(divcenter)图表1：REITs产品结构(/divcenter)公募REITs核心具备强制高分红、收益双驱动、股债混合三大特征。我国监管明确规定，公募REITs需将年度可供分配金额的90%以上以现金形式分配。REITs的收益由“稳定分红”和“资产增值”两部分组成，形成“债性底仓+股性弹性”的双驱动模式。其分红收益来自于底层资产的经营性现金流，可预测性强。而其资产增值收益通