房地产行业“公积金政策”专题报告：真实降低居民购房成本有效激发需求持续性-260508（14页）.pdf

1、真实降低居民购房成本，有效激发需求持续性核心观点：公积金政策是本轮需求端放松的重要抓手，26年以来核心城市跟进加快。公积金贷款的核心在于可贷额度，城市政策决定额度上限，个人缴存、账户余额和还款能力决定实际可贷额度。26年以来，尤其政治局会议提出“努力稳定房地产市场”后，深圳、广州、长沙、苏州等核心城市相继提高公积金贷款额度，并配套套数认定优化、异地贷款放宽、代际互助、绿色建筑上浮等政策，政策频次较25年下半年明显提升。房价调整叠加额度提升，公积金贷款政策开始进入有效区间。过去核心城市房价较高，公积金贷款对总房款覆盖比例有限，历史上核心城市公积金贷款只能作为商业贷款的补充，在购房阶段提供支持。随

2、着近几年二手房价格调整，以及各地公积金贷款额度持续提高，政策有效性明显增强。以上海为例，公积金贷款最高额度已由2014年的80万元提升至2026年的324万元，按照全市二手房平均价格购买80平米的住房，现阶段公积金贷款额度上限对总房价的覆盖比例已达到84%，2023年3月份这一比例只有22%，2024年3月份为30%，2025年3月为53%。覆盖比例的大幅提升，将会激发居民刚需购买意愿，从而撬动市场整体企稳。一线城市平均公积金贷款额度对刚需购房需求覆盖率可以达到110%，二线城市对刚需购房覆盖度接近200%，对新房改善型需求覆盖度接近90%。我们整理了重点一二线城市最新公积金政策细则。平均来看

3、，公积金贷款额度对改善型需求（140平方米新房的总价）覆盖比例约为80%，其中一线城市覆盖比例上限为53%，二线城市可以接近90%。对于刚性需求（80平米二手房的总价），一线城市目前公积金贷款额度上限的覆盖比例可以达到110%以上，二线城市覆盖度可以接近200%，即便是单身申请者，覆盖度也超过150%。低利率进一步放大政策效果，二手房热度有望向新房传导。本轮周期以来5年期以上公积金贷款利率已三次下调，目前下调至2.60%，处于历史低位。额度提升解决“能贷多少”，低利率降低融资成本，两者叠加后对刚需和改善需求支持更直接。4月13城二手房成交面积同比增长12.9%，77城中介口径二手房成交套数同比

4、增长34.4%；同时51城新房成交面积同比增长1.8%，一线城市同比增长19.2%，二手房热度已开始向新房端传导。投资建议：政策与基本面共振，看好房地产板块估值修复机会。当前房地产板块逻辑正在从单纯政策预期，转向“政策预期改善+成交数据验证+房企销售修复”。政治局会议积极定调强化政策底，核心城市公积金政策频出提升需求端政策有效性，4月新房、二手房成交同步改善也为板块估值修复提供支撑。建议关注销售弹性较强、核心城市布局占优、资产质量相对稳健的优质开发企业。风险提示：需关注基本面修复不及预期、后续政策力度不及预期、居民收入预期偏弱等因素。一、公积金贷款介绍（一）公积金政策核心为额度，政策上限和个人

5、条件共同决定实际购买力住房公积金贷款是居民购房融资体系中最重要的政策性贷款工具之一。相较于商业按揭贷款，公积金贷款的优势主要体现在利率更低、还款压力更小，因此对刚需和改善性购房群体具有较强的支持作用。尤其在当前房地产市场仍处于修复阶段的背景下，公积金贷款政策的调整，能够直接影响居民购房资金约束，是地方稳地产、促需求中使用频率较高的政策工具。判断公积金政策力度，最重要的是看公积金贷款额度对房价的覆盖比例。公积金可贷额度一般由两层因素共同决定。第一层是城市层面的政策上限，即各地公积金中心根据当地市场情况、资金使用情况和支持对象，设定个人、家庭、首套、二套等不同情形下的最高基础贷款额度，部分城市会对

6、多子女家庭、购买绿色建筑、购买改善性住房等给予额外上浮。第二层是购房者自身条件，包括月缴存额、账户余额、缴存年限、年龄、剩余还款期限、收入水平和还款能力等。公积金贷款额度的确认逻辑可以概括为：城市政策决定贷款额度的上限，个人条件决定实际可贷额度，最终贷款额度通常取两者之间的较低值。(divcenter)图1：公积金贷款政策(/divcenter)除了贷款额度本身，公积金政策中还有一些特殊条款会影响实际购房能力。比如，部分城市支持提取公积金用于支付购房首付，可以缓解购房前期资金压力；部分城市推出代际互助，允许父母、子女之间共同提取或共同还款，扩大了家庭内部公积金资金的使用范围；还有城市放宽异地公