地产行业中国香港地产系列研究之六：业绩改善经营优化动能积聚未来可期-260512（25页）.pdf

1、证券研究报告业绩改善经营优化，动能积聚未来可期中国香港地产系列研究之六证券分析师主流港房业绩改善，股息率具备吸引力：受益中国香港楼市回升，主流港房最新业绩期收入多数实现增长，利润亦呈现改善，收入同比增长中位数1.6%，股东应占基础盈利同比增长中位数3.5%。其中，投资物业公允价值变动亏损、发展物业减值拨备减少；中国香港物业发展收入明显回升，为收入增长重要支撑，中国香港物业投资收入基本稳定。融资成本及净负债率进一步压降，为后续加杠杆留有空间；个别企业增加股息分派，最新股息率中位数4.51%，具备较强吸引力。中国香港销售规模回升，拿地积极库存下行：2025年中国香港前五发展商买卖合约总值1058亿

2、港元，同比增长8.5%，市占率46.9%，重回升势。中国香港土地成交放量下主流港资房企积极参与，地政总署出让4宗住宅用地中新鸿基地产、信和置业分别获取2宗、1宗。全年批出住宅预售楼花同意书降幅收窄，发展商入市意愿增强，但住宅库存收缩，楼市持续修复具备基础。2025年末主流港资房企中国香港住宅土储丰富，新鸿基地产、恒基地产、港铁公司规模靠前。中国香港租赁环境好转，租赁收入基本稳定：2025年中国香港入境旅客同比增长12.1%，零售业销货价值同比增长0.95%，零售环境边际优化；金融市场活跃叠加人才资金流入，核心区甲级写字楼状况好转；住宅租金持续上涨，人才吸纳计划及常住人口增加形成租赁需求坚实支撑

3、，住宅及服务式公寓改善更为明显，主流港资房企对应收入实现增长。主流港资房企投资物业整体出租率延续高位，零售及办公租金修复存在时滞，整体租赁收入相对稳定。投资建议：中国香港楼市反弹、商业地产边际优化逐步反映至主流港资房企财务及经营端，本轮中国香港楼市2025年刚出现拐点，短期楼市量价均有望持续超预期，商业地产环境亦有望逐步改善，我们持续看好中国香港房地产修复持续性及后续港资房企表现，建议关注香港本地发展商新鸿基地产、恒基地产、信和置业，商业运营商恒隆地产、太古地产等。风险提示：1）中国香港楼市复苏不及预期风险；2）港资地产商业绩修复持续性不足风险；3）中国香港经济及居民收入恢复不及预期风险。(d

4、ivcenter)#目录CONTENTS(/divcenter)前言财报情况：主流港房业绩改善，股息率具备吸引力香港开发：销售延续回升，拿地积极库存下行前言2025年二季度以来中国香港房价开启反弹，楼市修复延续至今，零售及办公市场亦边际回暖。供需格局优化下，我们坚定看好中国香港楼市复苏持续性，及后续港资房企表现。我们此前在中国香港地产系列研究一至五中逐篇阐述港资房企整体投资机遇、标杆港资房企及标杆港资商业开发运营商情况，本篇报告我们聚焦主流港房最新财报及经营，分析中国香港房地产行业变化对主流港资房企财务、经营、业绩等层面的影响。我们重点选择11家港资房企作为分析样本，选取标准为恒生综合行业指数

5、-地产建筑业指数成分股中市值150亿港元以上、香港业务占比较高房企，其中剔除负债率较高的新世界发展，同时纳入中国香港土储丰富的港铁公司。财报情况：主流港房业绩改善，股息率具备吸引力香港开发：销售延续回升，拿地积极库存下行主流港房收入多数同比增长，利润边际改善受益中国香港楼市回升，主流港房收入多数实现增长，利润亦呈现改善。由于新鸿基地产、信和置业最新披露为2026财年上半年报告，其余为2025财年年报，我们以各家最新披露报告为基础，计算收入利润最新同比增速中位数，11家主流港资房企最新财报收入同比增长中位数为1.6%，股东应占基础盈利同比增长中位数为3.5%，绝对规模均呈现改善。个别港房增加股息

6、分派，股息率具备吸引力11家主流港资房企中4家在最新财报披露时提高股息分派，其中新鸿基地产2026财年中期派息0.98港元/股，同比增长3.2%，长实集团2025财年每股派息同比增长2.3%至1.78港元，太古地产同比增长4.5%至1.15港元，九龙仓置业同比增长6.5%至1.32港元。按近一年每股派息计算，主流港资房企最新股息率中位数4.51%，仍具有较强吸引力。主流港资房企最新财报投资物业公允价值变动大多仍延续亏损，但由于中国香港持有物业租赁及交易环境边际改善，过半企业亏损幅度减少。主流11家港资房企中，最新财报发展物业减值拨备5家。其中，新鸿基地产2025财年减值拨备13.8亿港元、20