房地产行业中国城市运行周期跟踪（2026.Q1）：一线城市领跑复苏-260511（10页）.pdf

1、一线城市领跑复苏本报告导读：2026年Q1，检测重点城市中大致21%已处于筑底期。值得强调的是，一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨。以上基本面是近三年来首次出现。投资要点：整体观点：政策效果逐步显现，预计1Q或为多城市数据最低点。我们4Q2025报告期待更强政策干预，推动供需再平衡中提出“市场整体仍处深度调整与筑底阶段”，“需要更长时间或更强力的政策干预来推动市场供需再平衡”。后续基本面验证看，从2月上海地产新政策至4月政治局会议前后，中国多地在优化公积金政策、存量住房及购房补贴等方向出台多项措施。目前政策红利释放中，从3月开始部分城市呈现领先复苏迹象。考虑因城施策带来政策逐城推广，

2、判断更多城市未来将走出底部。3套数：26Q1新房偏弱，二手房企稳！1行业底部逐级启动由于全国各城市地产政策采取因城施策，叠加各城市对土地财政依赖度存区别，因此中国城市地产周期存在地方差异。为更直观观察每个城市所处周期位置，我们建立城市房地产周期综合评分模型：该模型将新房、二手房住宅价格，新房、二手房住宅成交套数，新房库存去化周期，新房、二手房住宅价格连续涨跌月数，新房、二手房住宅成交连续涨跌月数七大指标进行加权综合评分，动态判断城市楼市所处周期阶段。具体模型构建方式和特征，请参见首期报告筑底期，等风起-中国城市运行周期跟踪（2025.Q1)。本模型将城市的楼市周期划分为四个阶段：筑底期、主升浪

3、、筑顶期和主跌浪，不同城市依据综合评分来判断其所处周期，通过量化指标协同性与趋势持续性，提供更精准的周期定位。(divcenter)图1:截至2026年3月,29个城市评估总分一览(/divcenter)模型选取29个一二线具体连续七大核心指标城市，经过模型测算后综合评分得出如下结论：依据最新2026年Q1的数据，目前大致21%城市房地产市场已处于筑底期。整体观点：政策效果逐步显现，预计1Q为全年多项数据最低点。我们4Q2025报告期待更强政策干预，推动供需再平衡中提出“市场整体仍处深度调整与筑底襄更长时间或更强力的政策干预来推动市场供需再平衡”。后续基本面验证看，从2月上海地产新政策至从4月

4、政治局会议前后，中国多地均在优化公积金政策、存量住房及购房补贴等方向出台多项措施。目前政策红利释放中，从3月开始部分城市呈现领先复苏迹象。考虑因城施策带来政策逐城推广，判断更多城市未来将走出底部。2026年一季度，新房住宅市场在筑底过程中。新房市场自2025年二季度走弱，至第四季度下行压力全面加剧。2026Q1新房销售仍延续回落态势，各城市间表现持续分化。2026年Q1全国重点城市新房成交同比数据呈现深度调整特征，超九成城市同比下跌，市场分化显著。多数核心城市下跌幅度扩大。北京、上海、深圳、杭州等一线及强二线城市同比跌幅普遍超过30%，其中深圳3月同比下跌38%，杭州、成都、上海等热点城市跌幅

5、超40%。造成以上数据原因：一方面是2025年同期高基数导致，另一方面2025年行业提出去库存后,供给收缩明显，数据高低与市场推盘节奏存在一定程度关联。2026年一季度，二手房市场较新房市场更具韧性。当前大城市刚需及刚改购房者开始普遍通过购买二手房解决居住问题，而新房市场则转向满足改善性需求。例如：北京、上海小户型、低总价二手房是成交主力。以上背景下，二手房市场整体活跃度普遍好于新房市场。2026年Q1一线城市二手房成交套数同比2025年下降4%，但同比2024年和2023年同期分别增长31%和5%，市场保持一定热度。二线城市二手房市场亦保持相对平稳，不少城市二手成交套数已经连续多月同比正增长

6、，其中济南、南昌近一年成交套数均保持同比正增长；部分城市在2025年四季度前期（如10月、11月）仍有个别月份保持正增长或微跌，显示出更强韧性。2026年一季度，新房住宅价格波动在各月均较为频繁，并未形成持续单边趋势，表明价格体系正在经历结构性调整和重塑。行业房价进入波动寻底、高度分化新阶段。值得强调的是，一线城市新房和二手房价格首次实现环比全线上涨。以上基本面是近三年来首次出现。我们认为伴随地方政策陆续出台和通胀逾期修复，重点城市价格有望持续领先市场复苏。2026年Q1新房住宅价格呈现“价格波动明显、结构性分化显著”特征。多数城市新房住宅价格在Q1环比波动明显，表明市场定价权分散。开发商根据