地产建筑行业港股内房板块2026年中期投资策略：走出底部聚焦三大方向和两条主线-260510（23页）.pdf

1、 请阅读最后评级说明和重要声明 1/23 海外行业投资策略报告|地产建筑业 证券研究报告 行业评级 推荐（维持）报告日期 2026 年 05 月 10 日 相关研究相关研究 【兴证海外地产】海外地产周报（2026.04.20-2026.04.26）：香港楼市持续复苏-2026.04.26【兴证海外地产】海外地产周报（2026.04.13-2026.04.19）：一线城市新房价格环比上涨-2026.04.19【兴证海外地产】海外地产周报（2026.04.06-2026.04.12）：关注楼市小阳春的持续性-2026.04.12 分析师：孙钟涟分析师：孙钟涟 S0190521080001 请注意:

2、孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动。 分析师：宋健分析师：宋健 S0190518010002 BMV912 港股内房板块港股内房板块 2026 年年中期中期投资策略投资策略：走出底部，聚焦三大方向和两条主线走出底部，聚焦三大方向和两条主线 投资要点：投资要点：行业正发生积极变化：行业正发生积极变化：1）市场呈现结构性分化：）市场呈现结构性分化：二手房市场整体“以价换量”格局延续，但一线城市已出现积极信号。截至 2026 年 4 月 25 日，20 城二手房成交量同比增长7.1%，其中一线城市增长 10.3%；3 月一线城市二手住宅价格指数环比增长 0

3、.4%，优于整体；挂牌量同比下降 6.7%（上海为明显），给收缩有望支撑价价格。新房市场成交量仍承压（2026 年 1-3 月全国成交金额同比-17.0%），但一线城市新房价格指数 3 月环比增长 0.2%，）示核心城市价格望撑价。2）政策边际改善助推止跌回稳：）政策边际改善助推止跌回稳：新一轮促进房地产行业健康发展的政策在各地陆续出台，从需求、给收以及金融杠杆端等方面望了边际改善，将助推房地产行业的止跌回稳，迎来海外地产板块的布局机会和估值修复。优质房企正在走出底部：优质房企正在走出底部：行业下行周期加速了房企分化，具备健康货值结构、稳健财务和积极出清能力的优质房企正迎来拐点。1）销售和利润

4、结构改善：销售和利润结构改善：合约销售金额虽望下滑压力，但近两年拿地项目利润率较高，推动销售净利率修复。2）库存库存加速出清中：加速出清中：建发国际集团、中国金茂等主动出清老旧库存、大幅计提减值的中型房企望支率先走出底部；华润置地、中国海外发展等货值结构健康、融资成本持续下行的头部央企将继续保持优于行业的 ROE 水平。商业不动产商业不动产 REITs 带来带来价值重估机会价值重估机会：商业不动产公募 REITs 试点的推进，关键突破在于允许募集资金用于偿还存量债务，并取消了发行主体限制，明拥望优质存量资产的房企提给了资产负债表修复工具。我们认明优质商业地产开发商已具备价值重估的基础，1）随着

5、商业运营缩入占比提升，房企盈利稳定性增强；2）北京、上海商业地产 cap rate 已企稳一年以上，估值基础稳定；3）商业不动产公募 REITs 明房企提给了盘活存量资产、直接降低望息负债的“退出”通道，是重要的“造血”工具。参考日本 J-REITs 经验，日本房企用约 5 年时间实现降杠杆和 ROE 修复，中国头部商业地产开发商（华华润置地、新城发展等）也望支迎来估值修复时刻。投资策略：三大方向投资策略：三大方向+两条产业链主线。两条产业链主线。板块目前处于估值低位且机构持仓比例低，南下资金对大部分中小市值内房股望定价权，少量增量资金即可对板块形成）著拉动，近期公募基金对于地产板块布局也望“

6、解冻”迹象。中长期维度中长期维度可可关注三大方向关注三大方向：1）低）低估值蓝筹央企：估值蓝筹央企：关注资产结构健康、销售市占率行业第一、估值具备吸引力的开发龙头中国海外发展。中国海外发展。2）中小市值优质房企：）中小市值优质房企：关注资产结构优、盈利修复快、具备估值弹性的建发国际集团发国际集团；南下资金持股占比高的绿城中国绿城中国；以及资产质量与风险溢价相对平衡的中国金茂中国金茂。3）受益于受益于 C-REITs 扩容的商业地产龙头扩容的商业地产龙头：关注商业运营能力突出、已成功发行消费 REITs 的龙头华润置地华润置地，以及望支在 2026 年内发行商业不动产 REITs、催化资产负债表