房地产行业2025年物业管理板块财报综述：物管行业继续降速优质物企提质增效-260507（21页）.pdf

1、物管行业继续降速，优质物企提质增效相关研究本期投资提示：25年营收小增、增幅放缓，业绩小降、同比转负，物企表现分化加剧。2025年，物业管理板块整体主营业务收入同比+5.1%，较24年-0.4pct，整体增速继续放缓。其中，一线物管公司营业收入同比+7.1%，较24年-0.2pct；二线物管公司营业收入同比+1.4%，较24年-1.0pct。2025年，物业管理板块整体归母净利润同比-11.4%，较24年-19.9pct，业绩同比由正转负。其中，一线物管公司归母净利润同比-13.2%，较24年-34.4pct；二线物管公司归母净利润同比-4.0%，较24年+19.3pct。主流物业管理25H1

2、毛利率、净利率下降，源于成本占比提升、应收款减值增加等。25年，物业管理板块整体毛利率为17.9%，较24年-0.9pct。其中，一线物业管理公司毛利率为17.2%，较上年-0.6pct；二线物业管理公司毛利率为19.3%，较上年-1.4pct。25年，物业管理板块整体净利率为4.8%，较24年-0.9pct。其中，一线物管公司净利率为5.6%，较24年-1.3pct；二线物管公司净利率为3.2%，较上年同期-0.2pct。25年，物业管理板块整体三费率为8.5%，较24年-0.3pct。其中，一线物业管理公司三费率为6.2%，较上年-0.4pct；二线物业管理公司三费率为9.2%，较上年-0

3、.2pct。25年末，物业管理板块应收账款余额均值达41.1亿元，同比+6.7%；应收账款减值金额均值达10.4亿元，同比+26%；应收账款减值比例（占比应收账款余额）为24.8%，较上年期末+4.8pct；商誉减值及无形资产摊销比例平均值为3.7%，同比-1.3pct。25年，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1）地产行业下行、成本占比上升等，压制物管行业盈利能力；2）非住宅物业竞争有所加剧；3）高毛利增值服务增速下行；4）应收账款减值增加；5）商誉减值及无形资产摊销占比高位。.25年基础/非业主/业主增值分别占73%/12%/10%、合同/在管比1.3倍。25H1，5家主流物企物业管理

4、服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比_73%、12%、10%，分别同比+9%、+2%、-10%。综合来看，主流物业公司物业管理服务保持稳健增长，非业主增值服务受地产下行拖累、业主增值服务受消费下行影响，占比均有所下降。从经营数据来看，25年末，6家主流物企在管面积平均同比+5%，较上年同期-5pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+3%、+9%。合同面积平均同比+4%，较上年同期-2pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+3%、+6%。25年末，6家主流物企合同/在管面积平均覆盖倍数为1.26倍，较24年末-0.07倍；其中，一线、二线物管公司分别为1.29、1.24倍，较24年

5、末分别-0.05倍、-0.09倍。25年行业资产负债率、周转率、净利率均降，导致物管板块ROE下降。25年，物业管理板块整体ROE为4.7%，同比-0.6pct。其中，一线物业管理公司ROE为12.6%，同比-1.8pct；二线物业管理公司ROE为2.5%，同比-0.3pct。25年末，板块整体资产负债率为46.1%，同比-1.5pct；板块整体资产周转率为0.76次，同比-0.03次；板块整体净利率为4.8%，同比-0.9pct。综合来看，25年，物业管理板块负债率、周转率、净利率均下降，综合导致板块ROE下降，其中一线物企仍好于二线物企。投资案件结论和投资分析意见原因与逻辑2025年，主流

6、物业管理公司营收、业绩增速放缓，主要源于：1）21年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3)应收账款计提减值增加。综合来看，物管行业呈现总体降速，结构继续分化，一线物企营收增速仍高于二线物企，体现出强者仍强的局面。优质物企拥有更好的综合实力或预示着其将在本轮行业加速出清后的格局优化阶段，获得更好的成长空间。有别于大众的认识市场认为，随着地产行业销售、新开工的快速下行，物业管理行业成长逻辑受到较大压制，而我们认为，中期维度，随着城镇化率提升、人均居住面积提升，物业管理行业仍有较大成长空间，行业正进入加速整合阶段，预计后续仍将呈现总量平稳，结构分化的趋势