【东方证券】房地产行业周报：广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象-260506（20页）.pdf

1、 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。房地产行业 行业研究|行业周报 周观点：周观点：本周地产板块再次涨幅居前，一方面是因为政策预期，本周地产板块再次涨幅居前，一方面是因为政策预期，430 是历史经验意义上经常出台房地产政策的是历史经验意义上经常出台房地产政策的日期，今年也如期落地了广深的政策宽松，另一方面，核心城市日期，今年也如期落地了广深的政策宽松，另一方面，核心城市 4 月成交量韧性持续彰显，“银月成交量韧性持续彰显，“银四”变“金四”成交量同比高增，此外上海房价持续改善，周环比连续八

2、周上涨。节前广深的政策四”变“金四”成交量同比高增，此外上海房价持续改善，周环比连续八周上涨。节前广深的政策宽松我们认为不是当前市场交易的主要矛盾，假期表现看政策效果也弱于宽松我们认为不是当前市场交易的主要矛盾，假期表现看政策效果也弱于 24 年年 930 后的十一假期。后的十一假期。我们再次重申我们年初以来两个旗帜鲜明的观点：我们再次重申我们年初以来两个旗帜鲜明的观点：1.政府出台超常规政策（如市场期待的深度降息、政府出台超常规政策（如市场期待的深度降息、大规模收储等）刺激房地产的概率极低，下一阶段总量层面的政策重心只会围绕民大规模收储等）刺激房地产的概率极低，下一阶段总量层面的政策重心只会

3、围绕民生属性较强的城生属性较强的城市更新和保障房展开，地方层面政策将围绕高能级城市购房门槛的进一步松动（如社保年限以及落市更新和保障房展开，地方层面政策将围绕高能级城市购房门槛的进一步松动（如社保年限以及落户资格宽松等）以及公积金贷款政策的调整展开。户资格宽松等）以及公积金贷款政策的调整展开。2.即便没有任何超常规政策刺激，我们仍有充分的即便没有任何超常规政策刺激，我们仍有充分的理由相信中性预期下上海、北京有望在理由相信中性预期下上海、北京有望在 2027 年迎来周期底部并引领高能级城市的景气度修复，请大年迎来周期底部并引领高能级城市的景气度修复，请大家关注市场内生力量。【家关注市场内生力量。

4、【4 月月 10 号我们发布了近几个月全市场第一篇看好楼市中长期变化的深度报号我们发布了近几个月全市场第一篇看好楼市中长期变化的深度报告】，报告发布后板块结束节后持续下跌行情，吹响反弹号角，报告发布时间精准打出地产板块阶告】，报告发布后板块结束节后持续下跌行情，吹响反弹号角，报告发布时间精准打出地产板块阶段性股价底。其实报告发布时高频数据并没有加速变好，也并没有段性股价底。其实报告发布时高频数据并没有加速变好，也并没有政策预期，变化的只是被深度研政策预期，变化的只是被深度研究观点挑动的众人对于行业基本面改善方向和节奏的预期。再次重申大家重视京沪正在发生的不同究观点挑动的众人对于行业基本面改善方

5、向和节奏的预期。再次重申大家重视京沪正在发生的不同变化：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，资产价变化：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，资产价格已经接近大家心中的“支撑位”，新增挂牌量亦明显减少，节后挂牌量虽有短暂季节性反弹但近格已经接近大家心中的“支撑位”，新增挂牌量亦明显减少，节后挂牌量虽有短暂季节性反弹但近两月呈现持续下行趋势，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去两月呈现持续下行趋势，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另

6、一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征而非以价换量，上海房价已持续两月上涨，并且呈现出一定的从低总价往高总价传导的迹象。特征而非以价换量，上海房价已持续两月上涨，并且呈现出一定的从低总价往高总价传导的迹象。周度跟踪：周度跟踪：1.二手房：二手房：成交价方面，成交价方面，本轮上海小阳春低总价本轮上海小阳春低总价段段（500