2026Q2房地产板块投资策略：存量崛起开发磨底-260419（3页）.pdf

1、证券研究报告|季度行业策略报告|房地产http:/1/3请务必阅读正文之后的免责条款部分房地产报告日期：2026 年 04 月 19 日存量崛起，开发磨底存量崛起，开发磨底2026Q2 房地产板块投资策略房地产板块投资策略投资要点投资要点2026 年小阳春的与前不同：年小阳春的与前不同：二手房二手房多点开花多点开花2026 年小阳春的广度与韧性年小阳春的广度与韧性更优更优，二手房成交热度跨月延续，二手房成交热度跨月延续。根据冰山指数，2025 年二手房小阳春仅持续了 3 月一个月，2025 年 3 月 26 城总成交套数 25.8万套，月环比+56%，4 月成交套数 18.9 万套，月环比-2

2、6%，且 4 月 26 城月环比成交增速全部转负。因 2 月春节低基数的问题，2026 年 3 月 26 城二手房成交套数月环比高增+235%。如果我们将 2-3 月加在一起，2026 年 2-3 月成交套数为39 万套，同比 2025 年 2-3 月降低约-8%。截至 2026 年 4 月 18 日，部分二三线城市的二手房实时成交套数已经超过了 3 月全月数据，延续强劲势头。这是 2025年 4 月没有出现过的现象。截至 2026 年 4 月 18 日二手房实时成交套数月环比为正增长的城市有，东莞+25%、重庆+6.6%、青岛+1.8%、厦门+0.4%，还有部分城市的半月成交套数和 3 月成

3、交套数接近。我们预计 4 月成交套数月环比正增长的城市不在少数。2026 年小阳春二手成交套数并非一线独秀，而是多点开花。二手房二手房价格止跌城市开始破零。价格止跌城市开始破零。根据冰山指数，冰山百城房价指数低点在 2026年 3-4 月陆续触底，14 个城市较低点出现价格反弹。我们跟踪的重点 50 城冰山数据来看 2025 年 4 月 12 日那周无城市月环比为正，2026 年 4 月 11 日这周有 3个城市月环比价格增速为正。从二手房价格表现来看，2026 年二手房价格止跌迹象更明显。新房网签实质复苏仍新房网签实质复苏仍存在存在低基数低基数+推盘节奏推盘节奏的扰动。的扰动。根据冰山指数，

4、截至 2026年 4 月 18 日新房网签成交套数环比 3 月整月实现正增长的城市有 10 个，2025年 4 月新房网签套数的月环比为正的仅为 4 个城市。2026 年 4 月新房网签成交月环比大幅增长的城市除了北京、上海、深圳以外，还有苏州、青岛、成都等。尽管月环比数据表现亮眼，但是我们如果看成交套数的同比数据，2026 年 2 月和 3月新房成交套数同比降幅显著。我们认为，部分城市因低基数而出现了 4 月的月环比增长亮眼的情况，这可能和开发商的推货节奏有关。头部房企头部房企 3 月月呈呈量缩价涨量缩价涨，改善型产品结构性提价，改善型产品结构性提价但但整体流速整体流速未起未起。从七家头部房

5、企 2026 年 3 月销售数据来看，其中五家房企销售面积同比下降且销售均价同比上涨，呈现明显的量缩价涨的现象。我们认为这和房企推出改善型产品维持了结构性价格增长有关，但与此同时从销售面积增速上来看这类产品流速仍然偏弱。个别房企以价换量，出现了销售均价下滑但销售面积同比增长的现象，我们认为该房企销售面积 3 月实现增长主要因 2025 年同期低基数和推货节奏问题。结构分化，置换链条待启动结构分化，置换链条待启动。尽管 2026 年 3-4 月二手房小阳春表现亮眼，但是从成交结构上来看核心城市低总价房源是交易占比主体。北京 300 万元以下二手房成交占比达 66%，同比上升 19.1 个百分点；

6、70 以下小户型成交占比 39%，意味着每 10 套成交中至少 6 套是“老破小”上车盘。上海 3 月二手房成交结构中 300 万元以下房源占比高达 72%，500 万元以内占比近 90%。4 月初深圳楼市改善型需求略有释放，但 500 万以下房源成交仍然占主导（超过 60%）。行业评级行业评级:看好看好(维持维持)分析师：杨凡分析师：杨凡执业证书号：S相关报告相关报告1 轻业绩，重格局 2026.04.032 解构和重塑地产股的 PB2026.03.233 在土地新规下走向结构性修复 2026.03.15季度行业策略报告http:/2/3请务必阅读正文之后的免责条款部分我们对我们对 2026