房地产行业深度报告：地产周期接近见底量价、库存、融资-260418（21页）.pdf

1、房地产行业深度报告地产周期接近见底：量价、库存、融资方正证券研究所证券研究报告相关研究趋势：行业接近见底2026年一季度国民经济运行数据显示，我国房地产行业在总量持续调整背景下迎来多项历史性边际改善，行业已进入四年下行周期的最后磨底阶段，距离周期底部仅一步之遥，预计2027年上半年有望确认真正底部。当前市场呈现“总量偏弱、结构优化”核心特征，二手房率先复苏、库存迎来历史性拐点、房企资金端边际改善、宏观经济与地产关联度持续下降，行业正从“增量扩张”转向“存量运营”，新旧周期切换趋势明确。2.1新房市场容量收缩的趋势，国家统计局4月16日发布2026年一季度国民经济运行数据，其中房地产行业数据引发

2、资本市场高度关注。在总量持续调整的大背景下，多项关键指标出现历史性边际变化：商品房待售面积51个月来首次同比下降，一线城市二手房价格全线环比上涨，宏观经济与地产的关联度进一步降低。究竟地产周期是否接近见底，后续地产景气度修复是否会加速？我们从量价、库存、杠杆和宏观四个维度切入进行分析。1总览：一季度统计局数据的内在线索让我们先回答，基于一季度的数据，您认为持续四年的地产下行周期是否已经接近见底？目前市场处于什么阶段？我们的核心判断非常明确：中国房地产行业已经进入下行周期的最后磨底阶段，距离真正的周期底部仅一步之遥。一季度统计局数据呈现出非常清晰的“总量弱但结构改善”的特征。从总量上看，房地产开

3、发投资、新房销售、房企到位资金等核心指标仍维持同比负增长，说明行业整体调整尚未结束。但从结构上看，我们已经看到了四个清晰的改善信号。从量价角度看，二手房市场率先复苏，一线城市价格全线环比上涨。(divcenter)图表1:二手房价格3月环比下跌城市数去年以来首次少于新房价格环比下跌城市数（单位：个)(/divcenter)从库存角度看，全国商品房待售面积51个月来首次同比下降，供求关系发生重大转变。杠杆方面，尽管开发资金来源中的国内贷款增速跌幅扩大，融资端表现相对不景气，但是房企自筹资金和个人按揭贷款降幅均出现收窄。从宏观方面看，经济增长对地产的依赖度持续下降，为行业软着陆创造了有利条件。以投

4、资端为例，地产投资占固定资产投资比例，从高峰期的30%左右，下降至目前17.25%。在地产投资仍然跌幅扩大的背景下，固定资产投资已经维持了一季度的正增长。我们认为，当前市场正处于旧周期结束、新周期开启”的过渡阶段。这个阶段的特点是：总量数据仍有压力，但边际改善持续出现；市场分化进一步加剧，核心城市率先企稳；行业逻辑从增量扩张”全面转向“存量运营。预计在2027年上半年，随着这些积极信号的累积，整个地产行业将迎来真正的周期底部。2量价：新房市场容量收敛，二手房小阳春超预期一季度新房市场依然低迷，但二手房市场的小阳春明显超出市场预期。如何解读这种“新房冷、二手房热”的分化现象？这对未来的价格走势有

5、什么影响？2.1新房市场容量收缩的趋势新房收缩、二手房景气修复”是当前市场最显著的特征，也是行业进入存量时代的必然结果。首先看新房市场，容量收缩的趋势非常明显。一季度新建商品房销售面积同比下降10.4%，销售额同比下降16.7%，新房销售面积自2022年之后连续4年下跌。从边际趋势看，新房销售面积和金额，在3月当月虽然出现了季节性环比增长，3月当月销售面积和金额均超过1-2月，但当月同比仍分别下降7.4%和13.3%，新房市场复苏力度非常有限。这种收缩不是短期周期波动，而是由人口结构变化、城镇化进程放缓、住房需求从增量”向存量”转变等长期因素决定的。从城镇化维度看，我国城镇化进程已从快速增长阶

6、段转入高质量发展阶段，提升速度逐步放缓。根据2024年国民经济和社会发展统计公报,2012-2023年常住人口城镇化率年均提升1.19个百分点，而2023-2024年提升幅度收窄至0.84个百分点，2024年末城镇化率达67.00%。新增城镇人口方面，2024年城镇常住人口较上年增加1083万人，虽仍保持千万级规模，但较2016-2019年平均1600万以上的年增量已显著收敛。我们维持此前判断，2026年全年新建商品房销售面积将在7-8亿平方米左右，较2021年的峰值下降约50%，这将是未来行业的新常态。2.2二手房小阳春超预期与之形成鲜明对比的是，二手房市场的复苏力度远超预期。3月份，一线城