房地产行业2025年度港资房企业绩综述：香港开发利润拐点或将至-260413（20页）.pdf

1、香港开发利润拐点或将至2025年度港资房企业绩综述华泰研究2025年主要港资房企利润表现总体平稳，香港物业开发受结转节奏影响尚未释放利润，物业租赁分部受制于租金调整压力，融资成本下行带来财务费用节省。往前看，我们预计香港物业开发分部或即将迎来利润率拐点，关注香港土地储备充裕、拿地转向积极的企业；物业租赁分部仍将面临相对逆风的市场环境，关注香港高端零售、中环写字楼率先复苏的结构性机遇，以及未来三年自持物业规模扩张较快的企业。重点推荐新鸿基地产、港铁公司。港资房企业绩综述整体表现：业绩平稳，负债改善业绩：核心利润总体平稳2025年主要港资房企合计实现营收3466亿港币，同比+1%；核心归母净利润1

2、001亿港币，同比-3%。2025年主要港资房企业绩表现总体平稳，核心利润同比微降3%；但若剔除恒基地产（受2024年农地回收和投资物业出售带来的高基数影响，2025年核心归母净利润同比.38%），总体核心利润同比微升1%。尽管香港住宅市场已经步入量价齐升的复苏通道，但由于利润结转存在滞后，物业开发分部尚未在利润端形成增量贡献。此外，香港和内地商业地产租金仍在承压，导致物业租赁分部对利润端造成拖累，但部分被融资成本下降带来的财务费用节约所抵消。(divcenter)图表2：主要港资房企营收和同比增速(/divcenter)分红：利润复苏驱动更多公司上调DPS2025年主要港资房企合计DPS为1

3、0.17港币，同比-4%。13家公司中有4家上调派息，2024年则只有1家。2025年主要港资房企总体DPS同比微降4%，与核心利润趋势基本匹配。类似的，若剔除恒基地产（2025年DPS同比.30%)，则总体DPS转为同比微升1%。随着利润端的复苏，以核心利润的固定比例进行派息的九龙仓置业、长实集团、新鸿基地产开始上调DPS，此外长期指引DPS中个位数增长的太古地产继续保持了稳健的DPS上调节奏。负债：净负债率改善，低负债公司或将有更从容的扩表空间2025年末主要港资房企平均净负债率同比-1.3pct至23.8%。披露了融资成本数据的11家公司均实现融资成本的下降，平均融资成本同比-0.8pc

4、t至3.5%。2022-2024年，由于核心利润的收缩、前期拿地项目带来的较高资本开支压力和融资成本上行导致的利息支出扩张，主要港资房企的净负债率有所攀升，利息覆盖倍数等流动性指标相应转弱。2024年以来，多家公司开始压降有息负债、控制资本开支节奏，叠加2H24以来的利率下行，共同推动了2025年末净负债率的同比改善，其中信和置业、九龙仓集团更是处于净现金的状态。往前看，随着香港住宅市场确认开启复苏、住宅土地供应开始增加，我们预计净负债率较低的公司可能有更充足的杠杆空间进行扩表，补充优质土地储备。注：恒基地产净负债率包括了母公司贷款，若剔除，2024/2025年分别为开发分部：香港利润拐点或将

5、至，关注香港资源充沛企业业绩：结转滞后导致香港开发利润率创阶段新低2025年主要港资房企物业开发分部实现营收1370亿港币，同比+24%；分部利润363亿港币，同比持平。其中，香港物业开发分部实现营收759亿港币，同比+15%；分部利润199亿港币，同比28%。物业开发分部整体和香港分部利润率分别为16.9%/8.9%，同比下降5.1/14.8pct。如前所述，2025年香港住宅量价已开启复苏周期，但由于实际结转的大部分是此前高价拿地、且在2023-2024年房价下跌阶段预售的项目，因此尽管香港物业开发分部结转营收出现反弹，但结转利润率创下2020年以来的新低，导致香港分部利润出现同比收缩。而

6、与市场环境相左的是，部分公司内地物业开发分部在高利润项目结转推动下，贡献了可观的分部利润，从而对冲了香港物业开发的收缩，例如新鸿基地产（上海滨江凯旋门、苏州湖滨四季/环贸汇、杭州国金汇邸)、长实集团（上海御沁园、北京御翠园）、嘉里建设（武汉江城府、上海荟萃庭、沈阳雅颂阁）等。往前看，随着复苏周期预售的项目逐步进入结转，叠加新房定价策略由谨慎逐步转向中性偏乐观，我们预计2026年起主要港资房企香港物业开发分部利润率和利润规模均有望迎来触底反弹。但与此同时，由于多数公司内地销售金额的逐年下滑，未来内地物业开发分部利润可能面临收缩压力，或将影响整体物业开发分部的利润弹性。销售：香港销售金额涨跌互现，