《宁波市律师协会：2025施工企业以房抵债法律风险识别与控制指引（35页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宁波市律师协会：2025施工企业以房抵债法律风险识别与控制指引（35页）.pdf（35页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、1二二二五年二五年施工企业以房抵债法律风险识别与控制指引宁波律协建筑与房地产专业委员会1目录一、以房抵债概述以房抵债概述.2（一）以房抵债的背景.2（二）以房抵债的法律性质.2（三）以房抵债的特点.4（四）以房抵债的类型.6二、以房抵债主体法律风险识别与控制以房抵债主体法律风险识别与控制.7（一）出抵方.7（二）受抵方.10三、以房抵债客体法律风险识别与控制以房抵债客体法律风险识别与控制.13（一）权利限制房产.13（二）住宅房屋.14（三）办公房屋.14（四）商业房屋.15（五）车位.16四、以房抵债效力的风险识别与控制以房抵债效力的风险识别与控制.17（一）从以房抵债协议签订期限的维度.1

2、7（二）从债务履行期限是否届满的维度.19五、以房抵债协议条款的风险识别与控制以房抵债协议条款的风险识别与控制.22（一）以房抵债的法律基础.22（二）以房抵债协议在实践中的审查及完善要点.22六六、以房抵债协议履行阶段的风险识别与控制以房抵债协议履行阶段的风险识别与控制.27（一）网签备案阶段.27（二）权属转移阶段.30（三）房屋交付阶段.32（四）房产更名阶段.332一、以房抵债概述（一）以房抵债的背景截至 2025 年，距离 2016 年中央经济工作会议提出“房住不炒”的目标以来已经有 9 年。这 9 年以来，我国房地产市场经历了有烈日向极寒转变的冰火两重天。2016 年至 2021

3、年期间，中央对于房地产市场过热的调控力度是逐渐加大和增强的。一方面，地方政府平抑房价的决心前所未有，限售限购等措施层层加码，另一方面，2020 年 8 月 20 日，住房和城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，12 家重点房企参与，会议要求实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。著名的“三道红线”由此诞生，其政策具体指标包括：剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比，此外拿地销售比、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标，政府旨在通过“三道红线”阻断房地产开发商的“三高”模式，以避免更大

4、的债务膨胀、房价泡沫与不动产过剩。但是，没想到的是在后疫情时代本已脆弱的预期和信心下，原本对房地产供给侧和金融侧的治理，却极大地打击了需求侧，造成了债务周期下行阶段典型的通缩型去杠杆过程。2021 年的新冠疫情滞后，人们摘去了口罩，预想中经济复苏的春天不仅没来，反而“凛冬将至”。“春江水寒鸭先知”，房地产业以其特有的属性，率先感受到经济冷暖。随着房地产市场持续下滑，房产开发企业资金链断裂的事件比比皆是，城门失火殃及池鱼，作为下游单位的施工单位等亦是有苦难言。面对发包人无法偿还的债务，再看看无数卖不掉的房产，以房抵债俨然成了施工单位挽回损失的救命稻草。甚至一度出现了诸多债权人竞相争抢的最后资产。

5、以房抵债作为一种交易形式，在现实经济生活中大量存在，有其独特优势，对提高交易的效率和稳定性、降低交易成本、加快要素资源流通、保护债权人合法权益等具有积极作用。因此我们有必要研究以房抵债制度的前世今生与实战运用。（二）以房抵债的法律性质以房抵债，是指房地产开发企业按合同约定，在以现金、汇票形式支付工程款确有困难时，经双方协商同意后，变更原合同的付款方式，房地产开发企业将自有或关联房产出让给施工企业，用以折抵相应工程款的行为。以房抵债协议在法律性质上素来存在争议，协议是诺成性合同还是实践性合同，理论界与实务界3各有主张；以房抵债协议成立时新旧债务之间的关系处理方式也未尽一致。1.以房抵债协议是诺成

6、性合同还是实践性合同支持以房抵债协议属于实践性合同的观点，主要是为以房抵债协议应参照我国台湾地区代物清偿的构成要件和法律效果的有关理论，确定为实践性合同，如果当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，该协议成立并生效，对当事人双方具有法律拘束力。该观点主要受到了传统民法所谓的代物清偿协议必须受领抵债物的影响，债权人未受理抵债物的，以房抵债协议不成立。这种观点的优点是能够一定程度保护第三人合法权益和交易安全。缺点则是对债权人的保护力度不够。在“通州建总案”之前审判实务中一般持此观点。但在最高院公报案例（2016）最高法民终字第 484 号通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房