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1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 宏观研究宏观研究 宏观快评宏观快评 2026 年年 02 月月 09 日日 【宏观快评】哪些哪些地产地产数据数据在改善？在改善？核心观点核心观点 本文关注近期地产走势本文关注近期地产走势。开年以来。开年以来，二手房相关指标，二手房相关指标均均有所有所改善改善，包括销售降，包括销售降幅收窄、房价降幅收窄、挂牌量下降等，但背后与季节性、基数效应幅收窄、房价降幅收窄、挂牌量下降等，但背后与季节性、基数效应、春节错、春节错位位等等因素因素有关，

2、需客观看待。新房方面，改善盘入市带动新房价格持续上涨，有关，需客观看待。新房方面，改善盘入市带动新房价格持续上涨，但销售面积、库存等指标但销售面积、库存等指标仍有压力、仍有压力、尚未看到好转迹象尚未看到好转迹象。一、二手房一、二手房：季节性影响下，价格、库存边际好转季节性影响下，价格、库存边际好转 第一，销售，按照农历对齐后，降幅收窄。第一，销售，按照农历对齐后，降幅收窄。1 月 1 日-2 月 7 日，22 城二手房销售面积同比 19.9%，其中一线同比 14.4%。但主要是春节错位导致同比读数高增，按照农历对齐后，全国、一线二手房销售分别同比-16%、-26.8%，虽然较2025 年 12

3、 月的-27.9%，-37.4%小幅好转，但降幅仍大。第二，价格，第二，价格，降幅收窄，略超季节性。降幅收窄，略超季节性。重点参考中指公布的二手房成交价格数据，2026 年 1 月，百城二手房价环比-0.85%，降幅较去年 12 月收窄 0.12 个百分点，北京、上海等重点城市降幅均有所收窄，原因来看，或与季节性有关，2022-2025 年，不论春节分布，1 月、2 月二手房环比降幅均季节性收窄，平均每月降幅收窄 0.09 个百分点，2026 年 1 月降幅收窄 0.12 个百分点，略超季节性。此外，冰山指数、二手房挂牌价指数，均指向二手房价降幅有所收窄。第三，库存，季节性影响下，挂牌量有所下

4、降第三，库存，季节性影响下，挂牌量有所下降。参照两个指标：一是 58 安居客研究院发布的百城挂牌数据，2026 年 1 月，百城二手房总挂牌量达 256 万套，较去年 12 月有所回落。历史数据来看，每年 1-2 月二手房挂牌量均会季节性下滑。二是参考冰山指数公布的数据，1 月 26 城二手房挂牌量 293 万套，较去年 12 月下降 1.4%。二、新房二、新房：销售与库存压力仍大：销售与库存压力仍大 第一，销售，农历对齐后，降幅仍在扩大。第一，销售，农历对齐后，降幅仍在扩大。1 月 1 日-2 月 7 日，67 城新房成交面积同比-7.2%，按照农历对齐后，同比-44.7%，较 2025 年

5、 12 月的-27.9%降幅有所扩大。此外，参考克而瑞数据，2026 年 1 月，TOP100 房企单月销售操盘金额 1654.5 亿元，在春节错位的“助力”之下，同比仅录得-27.3%。第二，价格：改善盘入市，价格继续上涨。第二，价格：改善盘入市，价格继续上涨。参照中指数据，2026 年 1 月百城新建住宅均价为 1.7 万元/平方米，环比 0.18%，去年 12 月环比 0.28%。据中指解读，“1 月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨”。第三，库存：绝对水平下降，但去化周期拉长。第三，库存：绝对水平下降，但去化周期拉长。1）观察狭义新房库存，即统

6、计局公布的待售住宅面积，截至 2025 年 12 月，住宅待售面积 4 亿平，较 2024年末的 3.9 亿平基本持平，但由于销售端仍在下滑，去化周期从 5.8 个月拉长至 6.6 个月。2）观察广义库存，即在狭义库存的基础上继续考虑土地库存（已出让未开工土地）与期房库存（已开工未竣工），方法详见前期报告四问土地库存。截至 2025 年 12 月末，库存合计 51 亿平，较 2024 年的 53 亿平小幅下降，但同样由于销售下滑，总的去化周期从 78 个月拉长到 84 个月。风险提示：风险提示：地产形势超预期，地产政策超预期 证券分析师：张瑜证券分析师：张瑜 邮箱： 执业编号：S0360518