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1、如何理解“房地产高质量发展”本报告导读：十四五和十五五期间，党中央对地产行业发展要求，房地产行业总量所处阶段存在明显差异。房地产行业高质量发展要求的提出，从防风险、提品质、促转型等多维度为行业提供纲领性指引。我们认为未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，看好行业迈入格局和盈利稳定，蓝筹基本面持续优化阶段。投资要点：当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配,推荐：1）开发类：A股-保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科；H股-华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产；2）商住类：新城控股、龙湖集团；3）物业类：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务；

2、4）文旅类-华侨城A。行业环境变化，十五五提出新目标。十四五前端行业政策以降杠杆、缩总量，防止泡沫扩大甚至压降泡沫为主，以上政策导向下，行业总量大幅回落。伴随产能和市场杠杆水平逐步回归合理水平，十四五后端中央政策开始逐步推动行业平稳触底。从要求上，明确表达“着力稳定房地产市场”、“止跌回稳”等清晰表态。我们认为，高质量发展要求的提出，代表十五五和十四五期间中央对房地产发展要求存在变化。基于全球成熟国家历史经验，中国自身人口和国情，我们认为十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平区间。高质量发展意义深刻要求前瞻，六大任务指示明确蓄势待发。面对行业供需关系与经济环境深刻变化，人民、经济和行

3、业对房地产的需求持续升级，推动行业发展目标从规模扩张向高质量转型势在必行。明确高质量发展的实施要求，是房地产发展模式实现根本转型的前提，其核心在于锚定“新三高”发展目标：高品质供给、高效率保障、高水平运行。确立高质量发展的具体任务，是推进房地产发展模式迭代升级的关键指引。文章紧扣推动房地产高质量发展的核心目标，依据“十五五”规划建议中“推动房地产高质量发展”的部署，系统提出六大任务：优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发融资销售制度、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度，为各领域改革指明方向与实施路径。D未来的政策预期方向。

4、我们认为，未来开发板块政策将聚焦在防风险、提品质、促转型三大主线。短期延续需求端不适应供需关系的限制政策继续松绑，与此同时叠加信贷支持。长期落实以需求定供给的大方针。土地供给以人定房，保障性住房确保民生兜底，租赁市场推动机构化转型升级。房屋品质升级为核心任务，新建设立好房标准，改造推进四好建设，同步构建房屋全生命周期安全体系。企业端推行项目公司制与主办银行制，严控资金挪用风险，扩大现房销售比例，引导企业向代建、运营等轻资产模式转型。我们认为，未来物业板块政策将聚焦在制度规范、监督强化、能力升级三大主线。以党建引领构建共治格局，以行业自律提升服务标准，以严格培训考核保障服务质量，积极探索服务领域

5、向生活场景延伸扩张。circ风险提示。不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。相关报告1十五五，高质量发展成党中央新要求1.1应对行业背景变化，“十四五”压降地产泡沫2023年7月政治局会议，中央首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。我国房地产市场已从供不应求转化为潜在供过于求，人口红利逐渐减弱，行业产能集中出清，市场分化加剧阶段。(divcenter)图1：房地产业增加值占GDP的比重2018年达到峰值(/divcenter)面临以上背景变化，十四五前端行业政策以降杠杆、缩总量，防止泡沫扩大甚至压降泡沫为主。本轮调控启始于2020年央行颁布开发商三道红线监管制度要求。此后，银行

6、端推出贷款双集中制度，2021年由自然资源部推出土地双集中制度。属于中国房地产调控历史上首次供给侧调控开始。以上政策导向下，行业总量大幅回落。假设2025年四季度基本面数据下滑20%，则2025年全年商品房销售额为85336亿元，房地产开发投资完成额为84986亿元；若以2021年作为我国本轮房地产市场下行周期的起始点，预计2025年开发投资完成额累计下滑42.4%，商品房销售额累计下滑53.1%行业整体开发和销售规划大体回归到10年前左右水平。伴随产能和市场杠杆水平逐步回归合理水平，十四五后端中央政策开始逐步推动行业平稳触底。从要求上，明确表达“着力稳定房地产市场”、“止跌回稳”等清晰表态。