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1、突破困境|中国写字楼市场报告SPOTLIGHTSavills Research中国研究部-2025年12月突破困境|中国写字楼市场报告目录S 3 执行概要 背景 差异化竞争策略 政策红利捕捉与产业生态构建 差异化产品及运维策略 提升租户粘性 租户需求深度洞察 金融：需求分化与租金调整下的结构性机遇 零售及贸易：消费新常态下，企业的空间升级和战略重塑 制造：外资准入红利和产业升级驱动下的选址新趋势 传媒娱乐：新技术、新业态加速办公需求迭代 信息技术：商业化进程提速创造办公增量需求 专业服务：律所需求保持活跃 能源与原材料：“双碳”背景下的办公需求转型 消费者服务：需求回归 健康医疗与生命科学：需

2、求双向流动 商务中心及共享办公空间：从大举扩张到存量博弈 企业通过搬迁达成战略诉求 需求面积收窄推动业主策略转变 业主务实策略要点经验借鉴 麻布台之丘功能复合的参考范本 附页 重点写字楼市场关键指标 4596710131112161415191718212021222426突破困境|中国写字楼市场报告在为本报告筹备期间，我们访谈了多家写字楼大业主，梳理出一些普遍关切的核心问题。其中最突出的挑战包括：如何吸引并留住租户、应对长期空置及空置分布零散问题、调整租金定价策略以及规避政策风险。这些仅是业主所提困境的部分缩影，即便入驻率相对稳定的项目也面临租金下滑、运营成本上升、租户中期降租要求以及对单一

3、长期租户过度依赖引发的利润空间挤压等焦虑。业主难掩焦虑情绪，亟待找到困境的突破口。2025 年中国写字楼市场已显著区别于以往周期。供应过剩成为近期市场本质特征，重点 13 城平均空置率超 25%。核心商务区表现尚稳，但新兴区域承压明显。政府已意识到问题严峻性并出台供需再平衡措施，然而业主仍需为长期调整做好准备。部分城市的竞争甚至陷入无序状态尽管短期吸引到了部分客户，却导致长期结构性扭曲。差异化竞争是破局关键。业主需借力产业升级与政策激励，构建产业生态和区域协同。依据自身的现金流和运营能力，可选择将成本节省直接让利给租户，或是通过服务赋能。其它差异化策略还包括优化租户组合、完善租约结构、以及因需

4、定价。但无论采用何种策略，维持高标准建筑品质始终是竞争力的基石。培育租户忠诚度以保障资产价值同样至关重要，可通过建立定期数据报告机制、全国性战略合作及定制化租户支持等举措，深度绑定租户。在与业主方的探讨中，被问及最多的是需求端。例如近期租户需求如何演变？租户组合是否越多元越好？未来办公需求的增长点在哪？为解答这些问题，本报告深度剖析 10 大重点租户行业的需求趋势，融合 10 座重点城市本地市场研究专家的洞察，并辅以亚洲其他市场的对标案例研究。通过提出战略建议与机遇方向，我们旨在助力行业参与者协同构建更健康、可持续发展的写字楼市场生态体系。James Macdonald第一太平戴维斯中国市场研

5、究部主管S 4 执行概要中国写字楼市场正经历显著的结构性调整，主要由供应激增所致。13 座重点城市写字楼整体空置率已攀升至 25%以上。尽管部分一线城市核心商务区仍保持相对韧性（如北京金融街空置率 8.5%，上海南黄浦 7.6%），但多数新兴商务区空置率远超25%。尽管政府已出台政策限制新增商办用地出让并推动存量改造，但直至 2027 年，单季度新增供应量仍将维持在 50 万至 100万平方米的高位。然而需求增长未能同步。受中美紧张局势影响，外资企业尤其出口相关行业趋于谨慎，纷纷缩减办公支出。虽然人工智能、高端制造业和新材料等领域正逐步释放新需求，但远不足以消化大体量新增供应。因此，空置率高位

6、运行态势至少将延续至 2026 年底。如若需求稳步回升，到 2027 年后期市场或显现复苏迹象，届时整体空置率有望回落至 20%以下。期间新兴商务区仍将承受最大压力。租金受高空置影响持续下滑。过去五年，重点城市甲级写字楼租金累计下跌 25%，一线城市较二线城市的租金溢价从 124%（每平方米每月 132 元）大幅收窄至 86%（77 元）。业主进一步增加免租期至 6 个月或以上，部分装修免租期合计长达一年。新项目较存量物业给出更大幅度折价，尤其在出租率爬坡期（例如达到 70%之前）也愿意提供更多优惠。市面上还出现用物业管理费结余作为租户装修补贴的现象。业主之间的竞争日趋白热化。例如新项目租金定