戴德梁行&中联基金：2025中国特莱斯行业分析与价值洞察报告（64页）.pdf

1、2025 年 12 月VANTAGE POINT前言PREFACEPREFACE在当前消费市场多元化发展与商业变革深度交织的关键阶段，奥特莱斯作为一种独特的商业业态，正以迅猛的姿态在全球商业版图中崭露头角，为消费者带来高性价比的购物体验与别具一格的消费乐趣。奥特莱斯不仅重塑了传统商业地产的格局，更成为推动消费升级、激活市场活力的重要力量。随着消费需求的持续升级与零售模式的不断创新，奥特莱斯迎来了前所未有的发展契机，其影响力与覆盖范围正不断拓展，为商业领域开辟了新的增长路径。从市场投资与资产运营的视角来看，奥特莱斯作为商业地产与零售消费的融合体，其战略价值正随着商业模式的迭代而日益凸显。近年来，

2、中国内地奥特莱斯市场在规模扩张、品牌引进、运营管理等方面取得了显著进展，但面对消费升级的新趋势、市场竞争的新格局，行业仍需不断探索与创新。特别是在当前中国内地奥特莱斯市场投融资环境日趋复杂、市场参与者对资产价值认知存在差异的背景下，深入剖析行业趋势、精准评估资产价值显得尤为迫切。消费升级浪潮的涌动为奥特莱斯产业带来了深刻变革。在满足消费者对品质、价格与体验的多重需求基础上，未来奥特莱斯还需在品牌组合、空间设计、数字化服务等方面实现创新突破，以契合不同消费群体的个性化需求。这意味着，对于投资人而言，选择那些具备创新基PREFACE因与运营实力的奥特莱斯项目，将有望捕捉到更广阔的市场空间与投资回报

3、。在系统研究中国内地奥特莱斯市场的同时，我们亦广泛借鉴海外市场的成熟模式与发展经验。海外奥特莱斯行业在品牌运营、市场拓展、资本运作等方面积累了丰富的实践智慧，为中国市场提供了宝贵的借鉴与启示。通过对比分析海外市场的成功案例与发展路径，我们能够更清晰地把握中国内地奥特莱斯市场的发展趋势与投资机遇，为投资决策提供更具前瞻性与针对性的依据。鉴于中国内地奥特莱斯市场投融资活动尚处于发展阶段，在资产定价方面缺乏统一标准与有力支撑。如何回归奥特莱斯底层资产的运营本质，结合商业地产与零售消费的双重属性，科学合理地评估资产价值，成为释放奥特莱斯投资潜力、吸引资本持续投入的关键所在。奥特莱斯资产定价的合理性不仅

4、关乎项目的投资回报，更将影响整个行业的可持续发展与资本市场的信心。综上，奥特莱斯行业正处于一个充满机遇与挑战的关键时期。投资人及市场参与者需要深入分析行业趋势，挖掘投资价值。本报告基于研究团队深入研讨，并结合自身的行业洞察和长期实践精心编纂，希望为促进奥特莱斯行业健康发展提供专业参考。2 0 2 5奥特莱斯基础介绍中国内地奥特莱斯发展现状中国内地奥特莱斯市场发展机遇海内外奥特莱斯REITs 市场分析奥特莱斯资产估值分析总结目录010203040506P6P16P26P36P54P62CONTENTSCONTENTS2 0 2 501奥特莱斯基础介绍6 012 0 2 57中国奥特莱斯 行业分析

5、与价值洞察 奥特莱斯作为国际知名的品牌折扣购物中心，主打换季、库存及特供商品销售，凭借“大品牌、低价格”的核心优势，为消费者提供远低于正价门店的名牌商品。历经多年发展，奥特莱斯已形成清晰的目标客群定位，涵盖追求质价比的消费者、受地理位置吸引而进行目的性消费的旅游购物人群，以及周边 30-100 公里范围内的稳定区域客群。其核心价值主张在于提供品牌正品保障、极具吸引力的深度折扣（多为正价商品的 3-7 折，部分商品甚至低至 1-2 折），以及融合餐饮、娱乐等多元设施的一站式购物体验。数据来源：戴德梁行北京估价及顾问服务部整理分类标准类别含义及举例按地理位置分郊区型 特点：选址于城市远郊，选址会考

6、虑交通便利性，靠近高速公路、国道或城市主 干道，部分项目临近高铁站、机场等交通枢纽；区域土地成本相对较低，体量大，可提供一站式购物体验，为当前奥特莱斯的主流形式。代表案例：Woodbury Common Premium Outlets(美国纽约)、御殿场Premium Outlets（日本东京）、京津佛罗伦萨小镇、上海青浦百联奥特莱斯城市型 特点：多为百货集团旗下的百货项目转型，选址于城市中心或交通便利的二级商圈，以“半小时消费圈”为特征；但受城市中心土地资源限制，体量较小，布局紧凑。代表案例：Century 21 Outlet Store（美国纽约）按品牌定位分高端型 特点：入驻品牌以国际一