房地产行业物管龙头系列报告：万物云多元赛道并进科技重塑空间效率-220928（25页）.pdf

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1、 敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 物管龙头系列报告一：万物云多元赛道并进，科技重塑空间效率 Table_IndNameRptType 房地产房地产 行业研究/深度报告 行业评级：增持行业评级：增持 报告日期：2022-09-28 Table_Chart 行业指数与沪深行业指数与沪深 300 走势比较走势比较 Table_Author 分析师：分析师：尹沿技尹沿技 执业证书号：S0010520020001 电话：021-60958389 邮箱： 联系人：俞悦联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026 邮箱： 联系人：吴梦茹联系人：吴梦茹 执业证书号：S001012205

2、0021 邮箱： Table_Report 相关报告相关报告 1.【华安地产】二手房周频数据亮眼，华润试水保租房公募 REITs 2022-09-26 2.【华安地产】新房库存环比连续上升，地 产 调 控 放 松 进 入 深 水 区 2022-09-19 3.【华安地产】保交楼带动竣工转好，销售投资磨底仍需耐心 2022-09-18 主要观点：主要观点：Table_Summary 物管行业物管行业仍处快速发展期仍处快速发展期，万物云三大万物云三大竞争优势竞争优势构筑护城河构筑护城河 市场总量持续扩容，但行业集中度亟待提升。市场总量持续扩容，但行业集中度亟待提升。万物云的业务扩容得益于以下两方面

3、：1）行业持续扩容。）行业持续扩容。20162020 年，国内社区空间居住消费服务市场总收入由 2.1 万亿增至 2.9 万亿，CAGA 达8.3%；根据 Frost&Sullivan 统计，预计到 2025 年该数据将达到 4.9 万亿，CAGA 达10.8%。2）行业集中度处于低位水平，龙头集中度提升可行业集中度处于低位水平，龙头集中度提升可期期。2020 年国内社区空间居住消费服务市场前五大服务提供商的收入贡献率约为 2.19%，其中万物云以 0.22%的市场份额位居第二，与同年北美住宅服务商龙头 FSV 市占率约 6%相比，上升空间较大。20192021 年，年，万物云万物云总收入总收

4、入 CAGA 达达 30.5%。公司公司竞争优势在于：竞争优势在于：1）在管规模庞大在管规模庞大，位列第一梯队，位列第一梯队。截至 2021 年末，公司在管面积达7.85 亿平方米，且后续将继续受益于行业集中度提升。2）品牌优质，品牌优质，多多业态发展业态发展具备协同效应具备协同效应。首创“四保”模式，对标国际一流物业，首创城市物业服务模式，打造了国内第一个“物业城市”。3）科技能力科技能力突出，突出，平台输出服务平台输出服务。鉴于行业仍处于快速发展期，后期面临的竞争将愈发激烈，为拥有高品牌知名度、注重服务质量以及擅长科技化、标准化和专业化运营的公司带来巨大的机遇。规模高增深耕高能级城市，规模

5、高增深耕高能级城市，住管住管业务业务持续领航持续领航 公司公司住管住管业务业务即即社区空间居住消费服务提供住宅物业服务、居住相关社区空间居住消费服务提供住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务资产服务及其他社区增值服务。2021 年住管板块共计占比公司总收入55.5%，毛利率下降 2.9pct 至 15.8%，是受到了业务占比 86.3%的基础物管服务业务的拖累。公司住管公司住管规模有望持续增长：规模有望持续增长：i）内生内生稳增稳增：万科集团坚持深耕一二线城市战略，2021 年一二线城市及香港占比达93.1%，根据万科 2021 年中期业绩推介会介绍，万科 2021 年上半年新增投资

6、金额 92%位于一二线城市，为公司输送规模可观。ii）外拓外拓强强劲劲，营收占比从 2019 年 84.6%减少至 2021 年 80.8%，但仍保持高占比，20192021 年 CAGR 达 43.7%。分业务看：分业务看：1）基础物管服务）基础物管服务：2021 营收达 113.6 亿（yoy+24.5%），毛利率 11.1%（-3.9pct），随着物业费定价策略改变及规模经济优势凸显，毛利率有望提升。2）社）社区增值服务区增值服务：居住相关资产服务主要包括房屋销售及租赁经纪服务、房屋再装修及美居服务，随着公司规模扩张和多经业务渗透率提升，维持高质量增长，2021 年营收 12.56 亿元