贝壳研究院：2022我国长租房商业模式梳理：三种模式探索创新及其挑战（15页）.pdf

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1、我国长租房商业模式梳理我国长租房商业模式梳理三种模式探索创新及其挑战党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。当年中央经济工作会议要求，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。2021 年政府工作报告提出，规范发展长租房市场。十九大以来，在中央和地方政府的引导下，市场机构积极探索适合我国的租赁发展模式，其中有很多创新，也发现了一些困难。本文系统梳理近年来长租房商业模式，以期为下一阶段发展租赁市场提供有益的帮助。一、分散式长租房的模式探索一、分散式长租房的模式探索基于我国住房发展的现状，分

2、散式租赁是我国长租房的主流供给模式。据估计，我国租赁房源中分散式个人、散租房源占比为 90%，集中式、机构化房源约占 10%。分散式租赁占绝对多数，这决定着未来我国的租赁供给的基本结构。分散的私人租赁市场存在很多问题，最突出的问题是租赁市场交易不规范、租赁关系不稳定，政府监管成本高。要构建长期稳定的租赁市场，就必须通过专业化租赁运营机构将散乱差的租赁房源整合起来。专业机构的介入使租赁交易由分散的 C2C 变成了 C2B2C，租赁权利义务关系从个人与个人转移到了机构和租客之间，便于政府监管。另外，分散式长租房能够利用已有存量资源，不需要再增加资源投入，更有利于城市职住平衡，提升城市运营效率。（一

3、）分散式长租房的主要模式（一）分散式长租房的主要模式分散式住房租赁运营模式主要有托管模式与包租模式两种。托管模式是房东与机构签订住房租赁委托管理合同，委托机构帮助其管理房屋出租事宜，托管方为房东提供营销、收取租金和保洁维修等管理工作，企业收取房屋委托管理服务费。通常托管服务费按照租金的比例计算。托管模式中房东与租客直接签订住房租赁合同，租客向房东支付租金，所以房东获得的是全部的租金收入。托管方对于房屋是否租出去以及空置期不承担责任，房源空置期没有租金刚性兑付。托管模式下房东端可以提升闲置房屋的出租效率。托管机构为房东提供保洁、维修、出租、收取租金等服务，为房屋财产安全上保险，让房屋更快出租出去

4、，让部分房东不愿意打理而闲置的房源释放出来。另一种模式为包租模式。包租模式下，房东将房屋出租给包租机构，包租机构在包租期限向房东支付约定的租金，对房屋进行一定程度的装修美化之后出租收取租客租金，一些机构向租客提供租后保洁、维修等服务收取服务费。与托管模式最大的区别是包租机构向房东支付房租，无论房子是否出租，房东都能够得到稳定的租金收入。包租模式里，企业主要的盈利来源为租金差，租金差的来源一般有三类：（1）分租合租带来的房源坪效增加：企业整套收房，以分租、合租为主，通过增加房屋居住和出租的间数增加租金收入；（2）装修带来的房屋品质升级租金溢价：企业对房屋进行重新装修维修，对租客端的出房价高于从业

5、主端收房时价格而产生租金溢价收入；（3）提高出房效率获得空置期租金收入：一般包租企业会与房东约定一定期限为装修、保洁、招租、租客搬家等一系列租前事项保留时间，这段时期由于房屋并未出租因此不产生租金作为空置期处理，约定空置期内若企业可以提前出租，便可以获得一部分空置期的租金收入。在实践中，包租模式根据装修的程度又可以分为中资产和轻资产两种。包租企业为了提高租金差，通常会对出租房源进行重新装修美化，差别在于，中资产是租赁企业出钱做较重的装修，装修需要改造房屋的基础设施，如厨房、卫生间管道、地面、墙面等，还要配置家具家电等设施。轻资产只是做一些轻美化，主要以房东自行配置为主，基本维持原状，只做一些简

6、单的修理维护。中资产前期投入的装修成本更高，由此可能产生租金溢价更高。轻美化的优势是改造成本较低，但租金增值空间低。图：分散式包租商业模式资料来源：贝壳研究院中资产比较适合于老旧小区、毛坯房，将这些原本不太适合直接入住的产品通过改造与合理的分割，提高出租坪效，优化供需配置。但中资产包租模式的前期投入装修成本高，需要大量的启动资金，面对市场租金波动的抗风险能力较低。2020 年疫情导致租赁市场陷入寒冬，租金下滑的同时房屋空置期增加，部分包租机构无力向房东支付房租，出现了资金链断裂。在此背景下，不少中资产包租模式转向更轻的轻资产包租模式。一种轻包租的方式是，包租企业帮助房东提供装修服务，装修配置成