1、大湾区工业上楼及未来园区核心竞争力浅谈戴德梁行产业地产部 卿楚 13826298735概 念 与 特 征厂房？YESYES写字楼？N0N0，还是厂房概 念 与 特 征目前，国家对“工业上楼”并没有统一的定义。按行业内的普遍认知，理论上只要是在一层以上，拥有电梯、吊装设备配套的厂房，都可以称为“工业上楼”。“工业上楼”就是不同于传统在低容积率园区的单层工厂中进行生产作业，转而在高密度园区的高层楼宇中进行企业的生产、组装、办公、研发、设计的新型工业载体发展模式。由于多层厂房已经在全国范围内被普遍接受及运用，我们现在所提及、讨论的“工业上楼”，其对象通常是指建筑总高在24米以上、100米以下，楼层层

2、数在六层以上的高层工业厂房。用地类型参数设施建筑形态产业方向特指在工业类用地上的生产空间创新建筑总高24m或楼层层数六层以上楼层荷载、层高及设施设备标准更高轻型、环保、低能耗及低震动类企业单层厂房多层厂房高层厂房24m12m24m背 景 与 趋 势NO.1土地资源日益紧张随着城市发展规模不断扩大，土地资源日趋紧张，新增工业用地供应指标紧张，传统厂房发展模式对于企业获取产业生存空间的压力越来越大、成本越来越高。高能级城市企业无处扩产，被迫外迁。NO.2产业需求不断升级前沿新兴产业企业对生产研发的空间环境和厂房建设标准要求更高；生产及建筑技术的提升也让工业上楼成为了可能；同时低效开发的工业用地也存

3、在产业集聚度低，不易形成专业化园区的问题。背 景 与 趋 势大湾区主要城市2022年GDP及近五年工业用地供应情况长三角主要城市2022年GDP及近五年工业用地供应情况2022年城市GDP近五年工业增加值总和近五年工业地供应宗数近五年工业地供应面积用地产出系数深圳32388 3139 143129433.64 广州288391894 718515340.55 佛山126981560 697461980.51 东莞112002920 422285711.53 汇总8.5万0.95万198014.7万1.02注1：GDP、工业增加值单位为亿元，面积单位为亩注2：用地产出系数为城市近五年工业增加值增

4、长总和与用地供应面积的比值注3：上述数据通过各城市历年统计公报及中指数据整理得出注1：GDP、工业增加值单位为亿元，面积单位为亩注2：用地产出系数为城市近五年工业增加值增长总和与用地供应面积的比值注3：上述数据通过各城市历年统计公报及中指数据整理得出从上表所示情况看，大湾区用地产出系数比长三角地区高出89.99%在近似工业增加值产出达成情况下，大湾区工业用地供应量仅为长三角地区城市的55%换而言之，长三角地区在达成相同的工业增长目标条件下，有能力供应近一倍的工业用地2022年城市GDP近五年工业增加值总和近五年工业地供应宗数近五年工业地供应面积用地产出系数上海44653 22075724388

5、20.75 苏州23958 3986 21851035040.58 杭州18753 1233 1556585650.32 南京16908 1615 846441450.55 汇总10.4万0.90万515925.0万0.54背 景 与 趋 势工业上楼以高容积率实现产业规模“扩容不扩地”，提高地均产值。同时，采用共享式工业上楼的园区（以下简称上楼园区）设计与建设品质大多较高，符合高附加值产业“高大上”的环境偏好，可吸引龙头企业。上楼产业通常需符合无污染低能耗等准入条件，可以倒逼中小企业主动转型，进而推动上楼产业整体升级。在上楼园区内，成长期的中小企业可租用厂房，无需购买土地投资建厂，大大降低了前

6、期投资成本，利于企业孵化和发展。此外，园区的集中式管理、管家式服务，也为企业提供了初创与成长的便利。共享式工业上楼可在有限空间内，实现更高的企业密度，有利于构建交织连贯的上下游产业链，可汇集研发、生产、中小试、展示、物流等多个产业环节，形成合作共赢的产业生态。上楼园区大多统一规划建设，可塑造高品质的产城形象和园区环境，可构建便捷的物流交通网络，可集聚优质的配套服务功能。如企业服务超市、工业邻里中心、嵌入式幼托、青年公寓等设施，可为人才的衣食住行提供便利。提高土地效率，推动转型升级产业集聚度高，形成产业生态孵化中小企业，降低投资成本提升产城形象，营造品质空间工业上楼可由政府或地产运营商牵头，普适