【研报】物业管理行业深度研究报告：《通知》的执行展望和影响定量预测-210109（21页）.pdf

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1、证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 通知的执行通知的执行展望和影响展望和影响定量定量预测预测 物业管理行业深度研究报告2021.1.9 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 我们具体分析了我们具体分析了关于加强和改进住宅物业管理工作的通知关于加强和改进住宅物业管理工作的通知如何落地，并认如何落地，并认 为通知会推动一波资本市场上调物业管理公司收入和盈利增速预期的浪为通知会推动一波资本市场上调物业管理公司收入和盈利增速预期的浪 潮。潮。 住建部等十部委发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知。住建部等十部委发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知。 通知既 有纲领原则，又有可操

2、作性。我们在此前点评政策影响的基础上，进一步根据政 策历史背景推演政策的具体执行落地措施，并分析政策对重点公司的财务影响。 政策在四个主要领域积极推进：政策在四个主要领域积极推进：1、业委会，、业委会，2、维修资金，、维修资金，3、扩容、定价和缴、扩容、定价和缴 费率费率， 4、 科技和增值服务。、 科技和增值服务。 推动业委会成立方面， 我们预计各地会加速修订 物 业管理条例，这可能会为存量时代拓展铺平道路，也会推动企业重视品质。提 高维修资金使用率方面，我们预计住宅专项维修资金管理办法的修订可能提 上议事日程。维修资金使用便利化，透明化，能极大减轻物业管理公司服务老盘 的运维负担，有利于优

3、秀企业第三方外拓，并维持合理利润率。在推动物业管理 全覆盖， 建立动态价格形成机制方面， 我们预计以社区空间经营权补贴物管费的 模式将可能推广， 物业费指导价将加大动态浮动， 这会大大增加企业外拓的潜在 市场，提高企业单盘盈利曲线。在科技和增值服务方面，我们认为政策的鼓励支 持，将有助于企业应用科技，提升效率，发展增值服务。 政策推动，物业管理政策推动，物业管理市市场显著场显著扩容扩容。我们认为，由于政策的推动，物业管理行业 的市场容量将得到显著提升， 大量原本没有物业管理公司服务的老旧小区可能建 立起长效的、 市场化的物业管理服务提供方案； 大量公建和城市空间可能选聘物 业管理公司提供服务；

4、 物业公司的服务可能渗透入生活服务的不同领域。 我们预 计在 5 年左右的时间我国物业管理市场规模将达到 24080 亿元。 政策的最直接影响政策的最直接影响重点公司的收入增速大幅提升。重点公司的收入增速大幅提升。在通知下发之前，我 们预计我们覆盖的重点公司 2020/2021/2022 年平均营业收入增速分别为 40%/37%/37%。通知下发之后，我们认为第三方外拓的客观难度将明显下 降， 企业拓展规模的主观意愿也会明显上升， 预计企业在管面积增速会从原来预 测 2021/2022 年的 37%/29%提升到 40%/35%。与此同时，由于增值服务发展 和物业费有望小幅动态提升， 预计单平

5、米年收入亦会明显提升。 我们预计由于政 策推动， 重点公司合计营业收入增速2020/2021/2022年将达到40%/ 48%/46%。 政策的重要影响政策的重要影响解决利润率下行的潜在隐忧。解决利润率下行的潜在隐忧。政策直接作用于单盘盈利模 型， 再次确认了物业管理行业并不是一个利润率随时间下降的行业。 企业会积极 运用科技和管理手段，不断提升效率，保障单盘盈利能力。不过，我们认为，由 于各大公司市占率偏低，品牌护城河偏窄，这种效率的提升还会反哺用户。我们 维持此前对重点公司盈利能力的预测。 风险提示：风险提示：政策执行力度不达预期的风险。 海阔凭鱼跃，天高任鸟飞海阔凭鱼跃，天高任鸟飞，看好

6、物业管理的品质龙头。看好物业管理的品质龙头。我们认为，通知极大 提升了行业的市场天花板，也鼓舞了品质化、规模化的发展道路。我们认为，行 业已经到了外部环境大力支持，企业就满意度和规模良性竞争的黄金发展阶段。 我们看好品质龙头的成长，推荐金科服务、绿城服务、世茂服务、保利物业、华 润万象、招商积余、融创服务、永升生活服务、碧桂园服务和新大正。 物业管理物业管理行业行业 评级评级 强于大市强于大市（维持维持） 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E