【研报】物业管理行业专题研究报告：物管公司可能透过外延扩张走向不动产管理服务市场-20200430[16页].pdf

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1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 物管公司可能透过外延扩张走向不动产管理物管公司可能透过外延扩张走向不动产管理 服务市场服务市场 物业管理行业专题研究报告2020.4.30 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析 师 S1010510120047 张全国张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲联系人：李金哲 我们认为，物业管理公司资金充裕，投向匮乏，未来外延扩张的领域可能切入我们认为，物业管理公司资金充裕，投向匮乏，未来外延扩张的领域可能切入 不动产轻资产服务市场。不动产轻资产服务市场。 物业管理公司资金充裕，但投向匮乏。

2、物业管理公司资金充裕，但投向匮乏。龙头公司透过 IPO 和再融资募集了大量 资金， 且经营性现金流持续正流入。 物业管理主业具有轻投入， 持续产出的特点， 科技系统等无法吸纳倍增的资金。 在外延扩张方面， 物业管理公司并购市场估值 不低， 且单纯以并购扩张面积意义不大； 重资产的增值服务专业公司并购可能威 胁物业管理公司的资产负债表。 我们认为，物业管理公司可能透过并购或参股切入不动产资产管理服务市场。我们认为，物业管理公司可能透过并购或参股切入不动产资产管理服务市场。 不动产资产管理服务平台（包括不动产基金，房屋中介，长租公寓服务平台等） 是轻资产的，当前部分公司估值较低，历史累计跌幅较大，

3、且其中不少公司存在 和物业管理行业的协同效应。 以房屋中介为例， 和物业管理公司的合作不仅能够 扩大房源，也可能降低开店成本。对物业管理公司而言，如果没有专业中介公司 的合作，则无法形成体系化楼盘字典，也缺乏专业的经纪人队伍。 轻资产混业经营是海外龙头的重要特征。轻资产混业经营是海外龙头的重要特征。海外机构物业管理常常和其它不动产 资产管理服务混业经营， 贯穿不动产全生命周期。 海外住宅领域混业的确更为少 见，但我国住宅物业管理和海外差异极大，更贴近房屋的全生命周期。 风险提示：风险提示：物业管理和泛服务平台协同无法顺利开展的风险。 看好物管公司探索发展新路，关注泛服务板块。看好物管公司探索发

4、展新路，关注泛服务板块。我们认为，物业管理公司当前 资金充裕，有比较强的收并购能力。泛服务板块累计跌幅较大，也存在被并购的 可能。我们推荐物业管理品质龙头，看好保利物业，招商积余，新大正，绿城服 务，中海物业和碧桂园服务。在泛地产服务领域，我们建议关注光大嘉宝，世联 行，我爱我家，合富辉煌和国创高新。 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 简称简称 评级评级 收盘价收盘价 （元）（元） EPS（元）（元） PE 2019 2020E 2021E 2019 2020E 2021E 绿城服务 买入 9.36 0.17 0.23 0.32 55.1 40.7 29.2 招

5、商积余 买入 29.06 0.41 0.61 0.84 70.9 47.6 34.6 保利物业 买入 74.64 0.92 1.45 2.11 81.1 51.5 35.4 中海物业 买入 8.59 0.16 0.22 0.30 53.7 39.0 28.6 新大正 买入 88.83 1.46 1.78 2.43 60.8 49.9 36.6 永升生活服务 买入 9.96 0.15 0.26 0.39 66.4 38.3 25.5 新城悦服务 买入 16.23 0.34 0.48 0.71 47.7 33.8 22.9 碧桂园服务 买入 32.71 0.62 0.90 1.24 52.8 36

6、.3 26.4 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020 年 4 月 30 日收盘价，除中海物业外 港币已换算为人民币 物业管理物业管理行业行业 评级评级 强于大市强于大市（维持维持） 物业管理物业管理行业行业专题研究报告专题研究报告2020.4.30 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录目录 碧桂园服务入股合富辉煌碧桂园服务入股合富辉煌 . 1 物业管理公司走向不动产泛服务市场物业管理公司走向不动产泛服务市场 . 1 轻资产混业经营是海外龙头的重要特征 . 4 泛不动产服务领域公司概览. 5 风险提示风险提示 . 10 看好物管公司探索发展看好物管公司探索发展新路，关注