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1、房地产年度行业策略报告房地产2026年投资策略：止跌回稳推进，布局转型机会相关研究中国房地产已步入“存量替代增量、质量替代规模”转型深水区，2026年市场将延续“止跌回稳推进，行业布局转型”的特征，房地产核心重点从增量扩张转向存量优化，投资逻辑全面重构。一、市场格局：量价分化延续，存量主导凸显（一）新房市场：筑底进程缓慢销售：预计2026年销售面积同比下降5%左右，降幅较2025年收窄，一线及强二线城市跌幅趋近于0，三四线城市仍降5%-7%。价格：预计2026年全国新房均价同比跌幅收窄至2%以内，一线及强二线城市微涨0.5%-1%，三四线城市仍有承压但跌幅收窄。投资：预计2026年开发投资同比

2、下降15%-20%，施工面积降10%-15%，新开工面积降16%-20%，拿地意愿、资金链压力及高库存制约投资修复。（二）二手房市场：以价换量持续成交：预计2026年二手房成交量同比增长5%-7%，成交占比升至48%-50%，重点城市突破60%，价格优势与现房属性驱动需求释放。价格：预计2026年全国二手房均价同比下跌6%-10%，供需错配下价格压力仍存，预计2027年实现止跌回稳。二、宏观传导：拖累缓解，结构影响深化经济增速：地产对GDP拖累缓解，产业链依赖度下降，农民工就业压力缓解。PPI受建材需求收缩冲击，全年PPI同比降幅收窄至1.0%-1.5%。三、政策导向：聚焦存量适配，关注货币与

3、财政政策组合核心基调：延续“控增量、去库存、优供给”九字方针，政策趋势平稳，适配存量市场格局。政策组合：货币端房贷利率窄幅调整，公积金政策优化；财政端以定向支持为主，大规模贴息与商品房收储预期平稳，土地储备专项债收储闲置土地为主要支持渠道。四、投资策略：从开发向运营与转型过渡核心结论：住宅开发板块受存货减值、资金链、增量空间收缩三重影响，行业景气度仍然处于探底区间。跟踪思路：聚焦“运营标杆cdot+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）。风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动

4、性风险发酵。图衣|：U&4-zUz5年，冏加厉钥告面枳问比增还跃幅兀收釵石扩入（干位：70）J历经数年调整，中国房地产市场已走出高速增长周期，步入“存量替代增量、质量替代规模”的转型深水区。2025年，这一转型特征尤为凸显：新房市场在成交缩量的同时，新房价格跌幅因供应结构优化而逐步收敛；二手房则凭借交易流程完善、流通效率提升，成交占比持续攀升但价格承压态势未改。市场的双向分化背后，是房企开发逻辑切换、居民资产配置偏好调整、政策调控框架升级等多重力量的交织。站在2025年末的关键节点，2026年量价分化会否迎来拐点？地产与宏观经济的联动机制是否已发生根本性变化？政策工具箱将如何围绕“稳预期、防风

5、险”精准发力？面对存货减值压力与运营价值凸显的双重现实，投资者又该如何重构配置逻辑？1新房市场：销售与投资景气度仍待修复要判断2026年新房市场的量价与投资趋势，首先需要锚定当前市场的核心矛盾“增量收缩与结构优化并存”，这一矛盾在2025年已充分显现，2026年将进入深化期而非拐点期。结合人口结构、库存周期、政策导向等多维度数据推演，我们对2026年新房市场的判断可概括为“销售量筑底、价格走势持平、投资端增速减弱”。1.1新房销售继续下跌，跌幅收敛至5%左右从销售面积来看，2026年新房销售大概率呈现“小幅收缩后趋稳”的态势，预计全年销售面积同比下降5%左右，降幅较2025年（1-11月商品房

6、累计销售面积同比下降7.8%，预计全年降8%-10%）明显收窄。(divcenter)图表1:2024-2025年，商品房销售面积同比增速跌幅先收敛后扩大（单位：%.(/divcenter)支撑这一判断的核心逻辑有三：其一，刚性需求仍有底线支撑，但增长动能已呈现收敛特征。从城镇化维度看，我国城镇化进程已从快速增长阶段转入高质量发展阶段，提升速度逐步放缓。根据2024年国民经济和社会发展统计公报，2012-2023年常住人口城镇化率年均提升1.19个百分点，而2023-2024年提升幅度收窄至0.84个百分点，2024年末城镇化率达67.00%。新增城镇人口方面，2024年城镇常住人口较上年增加