房住不炒

一般来讲，“房住不炒”的基本内涵，可以从两个角度来理解。一方面，住房作为现代人们日常生活工作中的必需品，在现实生活中是主体角色，人人住有所居是现代人们幸福平安健康生活的基本保障。不同时期的住房，其功能不一，原始社会的居住环境需要自己创造；计划经济时期的住房可以通过计划分配获得。在这两种情况下，住房不是商品，仅具有居住属性，无法进行物质交换。另一方面，住房具有使用时间长、使用范围广、价值稳定的特点。在金融经济繁荣发展的当代社会，这些特点使住房不可避免地拥有了商业价值。因此，“房住不炒”的基本内涵应包含将住房回归到居住属性，减少商业价值^[1]。

“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，自2016年至2021年12月的中央经济工作会议已经是第5次明确提及。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展

在房住不炒、住有所居的主基调下，楼市调控框架基本形成。严格执行限购限贷政策，提高购房资格门槛；通过“三道红线”规范房企融资、“两道红线”集中管理房贷，加速地产去金融化；建立房价地价联动、新房限价、二手房价格指导机制，稳定楼市价格；推进房地产税试点，提高持有成本，遏制投机炒作。结合中央经济工作会议对地产的定调，房住不炒底线不可破，只是会有纠偏微调，保障合理的房企融资和居民住房消费需求，整体托而不举。将长租房和保障房放在商品房之前，后续重点是加大保障安居力度。首提“房地产业良性循环”，政策未被地产局部风险绑架，地产去金融化还会继续。基于此，下一步楼市调控还是以稳为主，保障政策连续性，基于市场冷热程度，强化分类指导。以北上广深为代表的市场基础好、需求旺盛的一线城市不会出现大松动，最多是适当放宽指导标准；以苏州、杭州为代表的市场基础较好、政策敏感度较高的新一线热点城市，可能会有一些鼓励刚需的小招，谨慎宽松，如逐渐放开限价、取消限售等；以哈尔滨、沈阳、黑龙江为代表的市场基础较差、人口流出的三四线城市，会进行宽松“闯关”，但即使全面放松，也只能短期托底，难有起色。

2016年中央经济工作会议首次提出了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”房地产政策，2020年全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。2020年的各项重大政策会议上，中央多次提到并坚定“房住不炒”政策立场。房企再融资政策方面，监管部门管控力度较大，行业融资环境始终处于严监管模式，包括企业发债用途限制、地产非标融资规模限制等。2020年8月，住建部、央行等多部委联合推动房地产融资长效机制的建立，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，制定地产企业融资的“三道红线”。在国家政府的政策调控下，我国房地产将长期稳健发展，居民财富有望向金融资产转移。

2020年3月3日，金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段"；要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性

2020年4月17日，政治局会议，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展

2020年5月22日，2020年政府工作报告，深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群的带动作用。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因策施策，促进房地产市场平稳健康发展

2020年7月24日，房地产工作座谈会，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策。

2020年7月30日，中共中央政治局会议，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展

2020年8月6日，《2020年第二季度中国货币政策执行报告》，坚持稳地价、稳房价、稳预期保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度

2020年8月20日，住建部、央行联合召开房地产企谈会，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则

2020年12月16日，中央经济工作会议，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展

2021年1月15日，国务院新闻办公室就2020年金融统计数据举行新闻发布会，人民银行坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标全面落实房地产长效机制，加强房地产金融管理

2021年9月，央行、银保监会金融机构要配合相关部门和地方共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

2021月11月，银保监会党委扩大会，稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。2021月12月，中央经济工作会议，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。

2021月12月，住建部部长王濛提出过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续。

2022月2月，住建部副部长霓虹提出坚决有力处置个别房企因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。

2022月3月，银保监会主席郭树清提出2021年重点领域金融风险持续得到控制，宏观杠杆率下降大约8个百分点，金融体系资产扩张恢复到较低水平，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。

2022月3月，《政府工作报告》，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

2022月3月，国务院金融委会议，及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

2022月4月，证监会等三部门，要坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险。

(1)执行限购限贷

限购限贷早在“国十条”实施细则中就被提出，而“房住不炒”定位下，限购限贷措施强度升级，进一步要求各地根据房地产市场状况因城施策，针对首次购房和二手房交易的条件、付款比例和贷款做出更严格的规定，尤其是对首付贷融资的专项整治和清理，甚至调整住房公积金的使用。除通过限定购房者名下产权、户籍等客观因素来制约交易权利和贷款条件，政府还对房屋的最高购入价和最低售价及销售许可进行强力控制，并要求客户新购买的商品房在两至三年甚至五年内不得转让。另外，严厉打击为满足购房条件而投机取巧，采用离婚买房的荒唐之举。

(2)推进共有产权

随着“房住不炒”政策的贯彻落实，共有产权房再次被推行。共有产权是政府让渡土地出让收益和房屋使用权，通过低价配售给符合条件的保障对象，以合同形式约定双方的产权份额和比例，以及共同拥有的住房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。其核心是产权的分割配比，旨在弱化住房经济性和投资性，使住房回归居住本质，政府作为主导调节产权归属和价格梯次，从而实现低收入群体住有所居，共有产权主要以北京、南京、成都等一二线大城市为试点开展实施。

(3)房地产税立法

房地产税是房地产调控的一项重要工具，它包含了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等一切与房地产经济运行过程有直接关系的税收。全国人大常委会在2017年立法工作计划中明确将房地产税列为预备项目，公布将房地产税规划为第一类立法名目，相关部门已积极组织起草完善法律草案工作，加紧制定并确立税收法规的进程。而房地产税将综合调整各类税制，清理归类税费，框定征收范围和税率标准，房地产税即将明文成规预示了对交易环节税费征收的缓解和放松，而增加持有环节的税收。

(4)实施租购同权

作为房产新政的创新理念，租购同权规定以租赁住房为唯一居所的房屋承租人与购房者一样享受同等权益，即保障符合条件的承租人享受就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育等公共服务资源和权利，尤其推崇使其子女能够就近入学的福利。其次，加大租房者公积金支持力度，实物与租赁补贴相结合。

(5)增加土地供应

国土资源部在全国国土资源工作会议上公布为房价上涨压力大的一线城市增加土地供应，包括加速供应节奏和效率，通过调整用地结构和分布，提高住宅用地比例；减少以至暂停去库存压力大的三四线城市的住宅用地供应。合理调节土地资源供应和住宅用地规模是从土地管理制度和市场供需关系层面对房地产价格进行掌控，回归“房住不炒”落脚点[]。

参考资料：

[1]苏玉萍."；房住不炒"；背景下相关政策分析[J].经济研究导刊，2022(7):78 80.

[2]薛若禹."；房住不炒"；新政下房地产企业的应对策略研究[J].经济研究导刊，2021(19):16-18.

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