去化周期是衡量房地产市场库存压力的核心指标。开源证券房地产团队测算显示，截至2024年末，商品住宅狭义去化周期21.4个月、广义去化周期28.9个月、超广义去化周期44.5个月，均处于历史高位。与此同时，重点30城平均去化周期23.2个月，三四线城市去化更为缓慢；60城二手房挂牌量达379.95万套，较2023年6月增长11%。从三轮周期对比看，本轮周期量价下行时间和降幅均超过前两轮，去库存压力更大。预计至2026年末，在各去库存政策工具作用下，广义去化周期有望降至13.7个月，进入合理区间。

根据克而瑞重点30城库存及去化周期数据，截至2024年10月，一线城市中上海去化周期在15个月以内；二线城市中杭州、成都、西安、合肥去化周期在15个月以内；重点30城平均去化周期为23.2个月；三四线城市去化周期相对更加缓慢。各城市去化周期明显分化，高能级城市由于人口持续流入和需求基础较好，去化压力相对较小；低能级城市面临更大的库存消化压力。去化周期在18个月以上的城市要控制供地、36个月以上的城市要停止供地，自然资源部2024年4月重申了这一政策要求。在此政策框架下，大量三四线城市将面临供地收缩，有助于从源头控制库存增量。

新房库存压力之外，二手房市场同样面临去化挑战。截至2024年12月中旬，跟踪的60城二手房挂牌量达379.95万套，较2023年6月增长11%，整体库存较大。供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。新房与二手房市场形成联动——二手房挂牌量攀升不仅直接增加市场供应，还通过价格信号传导影响新房市场预期。70城二手房价格本轮最大降幅达-8.9%，超过前两轮周期（-0.7%、-5.2%），反映二手房市场调整更为剧烈。二手房交易的活跃度也影响改善型需求的释放节奏，形成"卖旧买新"链条，若二手房去化不畅，将拖累新房市场复苏。

通过预测2025-2026年住宅新开工、销售面积，叠加去库存措施消耗的库存面积，可测算未来去化周期走势。自然去库存方面，预计未来两年新开工扣除销售贡献去化约7.3亿平。政策工具方面，收储预计帮助去化约2亿平，城中村改造货币化安置预计去化0.75亿平，专项债回收土地预计去化8.5亿平（未开工土地）。综合测算，假设各类去库存工具使用效果较好，预计至2026年末广义库存下降至9.6亿平、去化周期13.7个月（较2024年底降低15个月），超广义库存约14.1亿平、去化周期20.2个月（较2024年底降低约24个月）。去化周期进入合理区间后，市场供求关系将趋于平衡，房价有望逐步企稳。

表：2026年末去化周期预测

口径	2024年末去化周期（月）	2026年末预测（月）	变化（月）
广义库存去化周期	28.9	13.7	-15.2
超广义库存去化周期	44.5	20.2	-24.3