2024年10月9日，杭州发布新政取消新出让住宅用地限价要求，标志着自2016年以来持续8年的新房限价政策正式退出历史舞台。申万宏源研究报告指出，不限价政策实施后，杭州土拍市场已出现积极反应——城东新城板块华润置地项目楼板价50683元/平方米，较同区域2024年滨江集团项目上涨近1.4万元/平方米；石桥、北干等板块楼板价涨幅亦达4000-9000元/平方米。新房价格天花板已现突破迹象——西湖区中冶锦绣公馆均价7.9万元/平方米（高层）、滨江区绿城咏湖云庐最高单价11.18万元/平方米（叠墅）。对标上海，杭州人均可支配收入为上海的90%，房价收入比仅为上海的一半（13倍 vs 25倍），核心区房价上行空间广阔。

2024年10月9日，杭州市发布《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》，推出落实国家住房信贷政策、优化住房公积金贷款政策、取消新出让用地限价措施、因地施策加大购房支持力度、加大房地产融资协调工作力度等五条措施。其中最核心的条款是：自《通知》发布之日起，新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求，已出让用地按原有合同约定执行。这一政策标志着杭州自2016年开启的新房限价时代正式结束。此前杭州新房限价体系下，高层住宅价格天花板被锁定在6.98万元/平方米（望江新城、钱江新城等核心板块），与杭州核心区二手房价格、上海同能级板块新房价格存在明显倒挂和价差。限价取消后，房企可根据市场供需和产品品质自主定价，为高品质住宅的价格实现提供了政策空间。

不限价政策实施后，土地市场的反应最为迅速。以三组位置相近的地块对比来看：城东新城板块，华润置地2025年2月成交楼板价50683元/平方米，较滨江集团2024年2月36240元/平方米上涨14443元/平方米（+40%）；石桥板块，中天美好&海威置业2025年2月联合拿地楼板价23035元/平方米，较绿城中国2024年10月18370元/平方米上涨4665元/平方米（+25%）；北干西单元，滨江集团2025年1月拿地楼板价较2024年1月同区域项目上涨9085元/平方米。三组对比平均涨幅约19%，核心区地价上行趋势明确。地价上行将倒逼房企做出更高品质的产品来让市场溢价买单——更高的土地成本意味着项目必须定位于高端改善市场，在户型设计、精装标准、社区配套、绿色建筑等方面全面提升产品力。同时，地价上行也反映了开发商对杭州核心区未来售价的乐观预期，2024年16.1%的土地溢价率（同比+7.2pct）也印证了这一判断。

杭州新房限价时期的官方天花板为6.98万元/平方米（望江新城K11、钱江新城等核心板块），这一价格自2020年以来基本被锁定。不限价政策实施后，价格天花板已出现明显突破：2025年2月，西湖区现房中冶锦绣公馆（高层）均价7.9万元/平方米，摇号中签率仅12.36%，成为杭州高层住宅新的价格标杆；2025年3月，滨江区绿城咏湖云庐（叠墅）精装均价67665元/平方米，最高单价达11.18万元/平方米，摇号中签率20.23%。这两个项目的热销验证了杭州高端购买力对更高价格水平的承接能力。从待售项目看，不限价后新出让地块的项目预计将于2025年下半年至2026年陆续入市，地价成本的大幅上行意味着这些项目的售价将显著高于限价时期的天花板。以城东新城华润项目为例，5万元/平方米以上的楼板价意味着保本售价需在7.5-8万元/平方米以上，将刷新城东新城板块的价格纪录。

对标上海，杭州新房价格具有显著的上行空间。第一，人均收入差距极小——2024年杭州和上海城镇人均可支配收入分别为8.3万元和9.3万元，上海仅为杭州的1.12倍，两地居民购买力基本相当。第二，房价收入比差距悬殊——按套均90平方米计算，上海和杭州平均房价分别为5.9万元/平方米和2.8万元/平方米，上海房价收入比约25倍，杭州仅13倍，杭州房价收入比仅为上海的一半。第三，高端消费能力相当——截至2024年末杭州重奢商场3个（预计2028年扩展至7个），上海约10个，高收入人群的消费能力在中短期内两地基本相当。当前上海核心区新房价格普遍在17-21万元/平方米（翠湖六期21万元/平方米、中海顺昌玖里17万元/平方米），而杭州核心区新房价格天花板仅7.9万元/平方米（高层），相差2-3倍。在人均收入差距仅12%的背景下，杭州核心区房价向上海靠拢存在较大的追赶空间。除了不限价政策的直接推动外，少数热点板块摇号楼盘仍存在一定倒挂（如望江新城K11限价6.98万/二手法拍9万）、2025年1-2月摇号中签率降至34%-44%（2024年为57%）等因素，均指向杭州新房价格仍有上行空间。

表：杭州不限价政策后土拍与新房价格变化

维度	限价时期	不限价后	变化幅度
城东新城楼板价	36240元/平（滨江，2024.2）	50683元/平（华润，2025.2）	+14443元/平（+40%）
石桥板块楼板价	18370元/平（绿城，2024.10）	23035元/平（中天&海威，2025.2）	+4665元/平（+25%）
北干西单元楼板价	2024年1月滨江项目	2025年1月滨江项目	+9085元/平
高层价格天花板	6.98万元/平（限价）	7.9万元/平（中冶锦绣公馆）	+0.92万元/平
叠墅最高单价	—	11.18万元/平（绿城咏湖云庐）	新标杆