2025年或迎来房地产公司债务重组的高峰。东吴证券研究报告指出，融创中国境内二次重组方案最高削债88.5亿元（削债比例约57.5%），碧桂园境外重组目标最高削债116亿美元，旭辉预计削债30-50亿美元。房企债务重组呈现境内向境外靠拢、削债幅度更大、债务利息更低、展期时间更长四大特征，金科股份以重整方式引入产业投资人，为房企破解债务困局提供了新思路。

根据DMI News不完全统计，截至2025年1月16日，已有至少80家房企发债主体发生债券逾期或债务管理事项。随债权人对房地产公司偿债预期下修，预计2025年有望迎来房地产公司债务重组的高峰。房企的整体债务解决方案通常包括债务重组和重整等方式，境外重组包括展期、新债券/贷款置换、强制可转换债券、降票息等选项；境内债务重组过往以展期为主，后续有望借鉴境外债重组方案加大削债比例。

融创中国2024年11月发布境内债二次重组方案，参考境外重组思路设置现金回购、股票经济收益权、交换为服务型信托以及全额长展期新票据等选项，预计最高可削债88.5亿元，对应削债比例约57.5%。相较2022年11月对160亿元境内债券整体展期3.51年的方案，二次重组方案大幅提升了削债力度。这是境内房企债务重组思路的里程碑式转变——从此前“延后还款压力”走向“压降债务规模”。

碧桂园2025年1月公布境外债务重组方案，目标最多削减债务116亿美元，将加权平均借贷成本从重组前每年约6%降低至重组后每年约2%。旭辉控股集团2024年9月境外重组方案预计削债30-50亿美元，现金支付的短年期新债券/新贷款折价比例为32%。融创中国2023年境外重组方案提供了可转债必选项及强制可转债、融创服务股票和新票据等可选项。海外债权人接受削债比例和展期期限的幅度显著提升，反映市场对房企偿债能力预期的持续下修。

房企债务重组呈现四大趋势特征：第一，削债幅度更大——碧桂园现金回购选项折价比例超90%，旭辉短年期新债/新贷款折价32%；第二，债务利息更低——融创新票据利率5.0%-6.5%（前2年可实物付息），旭辉新贷款利息2.75%-3.00%，碧桂园目标加权成本从6%降至2%；第三，展期时间更长——融创2-9年，碧桂园无本金削减选项11.5年；第四，境内向境外靠拢——现金回购、股权化、服务型信托等多选项成为标配。

金科股份以重整方式解决债务问题，采用上市公司股权+信托资产包+现金的综合偿付方式。普通债权首次分配综合清偿率22.36%，引入品器联合体、四川发展证券基金等产业投资人及多家财务投资人，合计投资26.28亿元受让30亿股转增股票。重整后公司战略转型“轻重并举、租售并举、增存并举”，由传统开发商向新型开发商转型。金科案例为债务困境中的房企提供了借鉴价值。

重点房企债务重组方案对比

公司	重组范围	削债规模	票息水平	展期/期限
融创中国	境内债二次重组	88.5亿元（削债57.5%）	—	现金回购/股票收益权/信托/全额展期
碧桂园	境外重组	≤116亿美元	从6%降至2%	3.5-11.5年
旭辉控股	境外重组	30-50亿美元	2.75%-3.00%	—
金科股份	重整	清偿率22.36%	—	引入产业投资人

债务重组通过延长还款期限、削减债务规模，对房企短期现金流压力起到缓解作用。但当前房地产行业传统融资渠道受阻，房企新增开发贷难度较大，信用借款难以重启。债务重组的主要作用在于帮助房企度过短期现金流危机，但对推动行业融资修复的作用较为有限。随着境外债务重组方案持续推进，部分房企逐步开展境内债务重组，叠加预售资金监管趋严，保交楼工作有望更为顺畅地推进。