财信证券报告详细评估了2024年11月房地产税收政策调整的效果。新政涉及增值税和契税两大税种：取消普通住宅和非普通住宅标准（利好一线城市二手房），契税优惠门槛从90平方米提升至140平方米，四大一线城市二套房契税税率从3%调降至2%。2024年12月，北京二手房成交面积同比+68.61%，深圳同比+204.62%，均创2016年以来同期新高。税收政策对一线城市提振效果显著，但对二三线城市作用有限，限购政策仍是需求释放的重要制约因素。

在取消普通住宅和非普通住宅标准前，一线城市购买满2年的非普通住房需以销售收入减去购房成本后的差额按5%缴纳增值税。新政后，随着普宅标准取消，该政策不再执行，个人出售满2年住房免征增值税（不限面积）。从征收标准变化看，增值税调整主要利好一线城市二手房市场，对其他地区无直接影响。2024年12月1-31日，北京二手房成交面积213.60万平方米（同比+68.61%），深圳96.36万平方米（同比+204.62%），均创2016年以来同期新高（仅次于2015年峰值），政策效果立竿见影。

契税调整两大变化：一是将低税率优惠门槛从90平方米提升至140平方米；二是统一一线城市与其他城市的二套房契税税率，一线城市从3%调降至2%（140平以下1%，140平以上2%）。新政主要利好购买面积在90-140平方米之间的购房者以及一线城市二套房购房者。2024年12月广州/深圳商品房成交面积同比+48.22%/+135.13%，二/三线城市+16.22%/+8.41%。限购与落户政策是四大一线城市分化的主因——已全面取消限购的广州和落户条件宽松的深圳反应积极，仍实行全城限购且落户条件严苛的北京、上海对政策暂无明显反馈（上海同比-14.37%）。

税收新政对高能级城市的提振效果突出，但对低能级城市购房需求刺激作用有限。从30大中城市数据看，二线城市成交面积同比+16.22%，三线城市仅+8.41%，绝对量仍处历史低位。政策效果分化反映了当前房地产市场的结构性特征——刚需已得到较好满足，改善性需求仍有较大释放空间。目前契税政策仍设置了与普宅标准类似的税收优惠门槛（140平方米），未与增值税政策同步取消面积限制，政策效应难以充分释放。预计后续契税政策有望进一步优化，不排除取消面积区分标准、统一税率的可能。

在当前房地产市场供求关系发生重大变化背景下，刚需群体已得到较好满足，降低改善性住房的购房成本将更有助于刺激需求释放和库存去化。后续税收政策仍有优化空间：一是增值税方面，一线城市满2年免征增值税已落地，后续可关注其他城市是否跟进；二是契税方面，140平方米门槛仍限制部分改善性需求，取消面积区分标准将更有利于释放购房需求；三是土地增值税方面，降低预征率下限已出台，后续可关注清算环节是否有进一步优化。财政政策也有望加大对房地产市场的支持力度，如提高购房补贴额度、提高个税房贷扣除比例等，与税收政策形成合力。

房地产税收政策调整前后对比

税种	调整前	调整后	主要受益群体
增值税（一线城市）	非普宅满2年：差额5%	取消普宅标准，满2年免征	一线城市二手房业主
契税（唯一住房）	90平以下1%，90平以上1.5%	140平以下1%，140平以上1.5%	90-140平购房者
契税（二套房，一线城市）	3%（不区分面积）	140平以下1%，140平以上2%	一线城市二套房购房者