国金证券地方两会房地产报告聚焦保障房十四五收官。十四五期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套/间，截至2024年末预计总进度约85.6%。2025年已披露省份保障性住房筹集建设计划量普遍下降——江苏降58%、安徽降70%、山东降90%、广东降95%、四川降85%。主要由于前四年进度较快且保障房筹建强调“以需定供、以需定建”，存量房源需时间消化分配。部分省份加大租赁补贴力度（江苏14万户、吉林4.5万户、海南+23%），保障房政策重心从“建”转向“管+补”。

“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套/间。经过持续4年发力，截至2023年末全国已完成筹建573万套，2024年共计筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房172万套/间，预计总进度达到约85.6%。

各地完成情况来看，多数省份提前或超额完成十四五目标。广东“十四五”期间计划筹建129.7万套保障性租赁住房，截至2024年底已完成约85%。浙江“十四五”计划筹建120万套，预计2024年底基本完成。江苏“十四五”计划筹建58万套，2024年已基本完成目标。保障房大规模建设阶段进入尾声，2025年成为十四五收官之年。

2025年已披露省份的保障性住房/保障性租赁住房筹集建设计划量普遍同比下降。江苏2025年计划保障性租赁住房10万套（2024年约24万套，同比-58%），安徽3.5万套（2024年11.7万套，同比-70%），山东1.5万套（2024年约15万套，同比-90%），广东1.5万套（2024年约30万套，同比-95%），四川2.2万套（2024年约15万套，同比-85%），吉林9800套（2024年1.9万套，同比-48%），内蒙古1.7万套（2024年1.7万套，持平）。

计划下降主要原因：十四五计划已步入收官之年，前四年进度较快，2025年剩余工作量较小；保障房筹建强调“以需定供、以需定建”，经过前期大规模建设后存量房源需要时间消化和分配；部分城市保障房空置率上升，需要先消化存量再新增供给。

部分省份在减少筹建量的同时加大租赁补贴力度。江苏2025年计划发放租赁补贴14万户，吉林4.5万户（2024年5万户，-10%），海南1.6万户（2024年1.3万户，同比+23%），山东2024年发放5.3万户（2025年计划未披露），安徽2024年发放2万户（2025年计划未披露）。

租赁补贴政策的价值体现在：减轻低收入群体及年轻人租金支出压力，兜底基本民生需求；优化资源配置，合理引导人口流动，促进职住平衡及区域协调发展；激发租赁市场需求，为房地产市场稳定提供支撑。保障房政策重心正从“大规模建设”向“建设+补贴+管理”并重转型。

十四五保障房大规模建设阶段进入尾声，2025年保障房政策重心面临转型。从“量”的扩张转向“质”的提升——存量房源运营管理、分配效率、居住品质成为重点。从“建”为主转向“建管并重”——已建成保障房的运营维护、租户管理、退出机制需要完善。从“供给驱动”转向“需求驱动”——强调“以需定供、以需定建”，避免资源浪费。

保障房政策转型对房地产市场的影响：减少大规模新建保障房对商品房的供给冲击，有利于商品房市场供需平衡；租赁补贴直接增加居民租房支付能力，间接支撑租赁市场和购房需求；存量保障房的高效分配有助于解决新市民、青年人住房问题，释放消费潜力。保障房从“大建设”走向“精细化运营”，为房地产新模式构建奠定基础。

2025年各省保障房筹集计划变化

省份	2025年计划	2024年计划	同比变化
江苏	10万套	约24万套	-58%
安徽	3.5万套	11.7万套	-70%
山东	1.5万套	约15万套	-90%
广东	1.5万套	约30万套	-95%
四川	2.2万套	约15万套	-85%
吉林	9800套	1.9万套	-48%

保障房十四五收官，政策重心从“大建设”转向“精细化管理+租赁补贴”。建议关注受益于保障房运营管理的物业公司、地方城投平台以及参与保障房建设运营的央国企开发商。保障房政策转型有利于商品房和保障房双轨制有序推进，为房地产新模式构建提供支撑。