1、请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分香港如何应对香港如何应对“负翁负翁”当前经济与政策思考当前经济与政策思考证券研究报告/宏观专题报告2025 年 12 月 01 日分析师：杨畅分析师：杨畅执业证书编号：执业证书编号：S0740519090004Email：分析师：夏知非分析师：夏知非执业证书编号：执业证书编号：S0740523110007Email：相关报告相关报告报告摘要1997 年起，我国香港地区房地产市场经历长达六年的大幅调整，不少购房者房产价值低于按揭贷款，成为“负翁”，并且呈现出“三高、两重、三挫”等特点，在总量上，数量最高超 10 万宗，金额最高超 1

2、600 亿港元，贷款金额与物业市值的比值最高达 128%；在人群上，集中在高杠杆投机者和部分误判市场的中低收入购房者等两类人群；在影响上，引发个人破产、消费下挫、财政减收。面对上述情况，香港政府采取了多重手段予以化解，并取得了一定成效。风险提示：政策风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。宏观专题报告宏观专题报告-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分内容目录内容目录1.当时香港社会出现的变化体现为当时香港社会出现的变化体现为“三高、两重、三挫三高、两重、三挫”.32.应对房地产应对房地产“负翁负翁”问题采取的具体措施问题采取的具体措施.

3、43.相关措施取得的相关措施取得的效果效果.54.风险提示风险提示.6图表目录图表目录图表1：香港负资产按揭宗数、占比.3图表2：香港居民消费增速与失业率（%）.4图表3：香港私人住宅价格指数.6WURVqMxPzQrQmPtMqMqMnMbR8Q7NsQmMoMnQeRrQmOiNqQnO8OrQrRMYqNsMuOmMsM宏观专题报告宏观专题报告-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分1.当时香港社会出现的变化体现为当时香港社会出现的变化体现为“三高、两重、三挫三高、两重、三挫”1、“负翁负翁”总量特征：数量最高超总量特征：数量最高超 10 万宗，金额最高超万

4、宗，金额最高超 1600 亿港元，贷亿港元，贷款金额与物业市值的比值最高达款金额与物业市值的比值最高达 128%。1997 年之前，香港房地产市场经历了一轮投机性繁荣，参考香港差饷物业估价署公布的数据，香港私人住宅售价指数从 1993 年约 84.4 点升至 1997 年 10 月约 172.9 点。1997 年亚洲金融风暴对香港房地产市场造成直接冲击，叠加 2003 年 SARS 爆发进一步打击，香港房价指数在 2003 年 7 月跌至阶段低点约 58.4 点，较 1997 年累计最大跌幅约为 66.2%。房价暴跌导致房产价值低于按揭贷款房价暴跌导致房产价值低于按揭贷款，“负翁负翁”问问题迅

5、速恶化。题迅速恶化。根据香港金融管理局的数据，2003 年二季度负资产住宅按揭年二季度负资产住宅按揭贷款宗数大幅攀升至历史峰值约贷款宗数大幅攀升至历史峰值约 10.6 万宗，万宗，占所有按揭贷款宗数的 22%。从负资产按揭贷款的总额看，2003 年年 6 月达到月达到 1650 亿港元的历史高点，亿港元的历史高点，占所有未偿还贷款总额约 31%。2003 年负资产住宅按揭贷款金额与物业市负资产住宅按揭贷款金额与物业市值的比率最高达值的比率最高达 128%，负资产按揭的无抵押部分约值 360 亿港元，意味着即使银行收回物业并出售，仍有近 28%的贷款无法收回。图表图表1：香港负资产按揭宗数、占比

6、香港负资产按揭宗数、占比来源：WIND、中泰证券研究所2、“负翁负翁”重点人群：集中在高杠杆投机者和部分误判市场的中低收入购重点人群：集中在高杠杆投机者和部分误判市场的中低收入购房者等两类人群房者等两类人群。引发负资产风险与按揭贷款的类型高度相关，尽管前期香港金管局规定实施 7 成的住宅按揭上限，但由于监管宽松，较多银行及开发商为吸引购房者，在 7 成“一按”贷款基础上，推出“二按”贷款，使得按揭成数最高可达九成甚至以上。采取相关高杠杆的购房者在楼价下跌时最为采取相关高杠杆的购房者在楼价下跌时最为脆弱脆弱，根据媒体报道中负责处理债务危机的社工所披露的数据，2002-2011年间相关机构共接触约