2025土拍热度前高后低-251016（8页）.pdf

1、 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 Table_Title 2025 土拍热度，前高后低 Table_Title2 Table_Summary 自自 2020 年出让金达到峰值年出让金达到峰值 8.2 万亿元后，连跌四年，今年万亿元后，连跌四年，今年 1-9 月出让金仅小幅回升月出让金仅小幅回升 3%，表现仍然偏弱，表现仍然偏弱，回顾今年土拍，可从时间维度、城市维度两个方面总结。时间维度上，上半年热度较高，三季度开始，尤其是时间维度上，上半年热度较高，三季度开始，尤其是 8 月以来遇冷月以来遇冷，出让金同比转跌，出让金同比转跌，8 月、月、9 月出让金同月出让金同比分别为比分别为-26

2、%、-8%。回顾上半年，限价规则已取消，叠加开年以来，核心城市加大核心地块推地力度，北京、上海、杭州、成都等城市相继拍出高价地块，屡屡刷新区域楼面价纪录，带动一季度、二季度出让金分别同比增长 12%、13%。进入三季度后，进入三季度后，多数核心城市已减少供地力度，出让金同比转跌，下滑 10%。结合城市出让金集中度来看，结合城市出让金集中度来看，三季度三季度核心城市出让金占全国比重核心城市出让金占全国比重明显下滑，也体现出其推地力度减弱。明显下滑，也体现出其推地力度减弱。一季度出让金 TOP5 的城市占据全国 35%的市场份额，较去年同期高 7 个百分点，二季度集中度较一季度小幅下滑，占全国 3

3、1%，但较去年同期仍然高 7 个百分点。到三季度，出让金 TOP5 城市市场份额下滑至 20%，反而较去年同期低 1 个百分点。具体到拿地企业上，具体到拿地企业上，一季度、二季度拿地权益金额前 10 的企业均是市场化企业，而而三季度则有城投企业出现。三季度则有城投企业出现。城市维度上，城市维度上，从出让金、溢价率两方面，可筛选出今年表现较好的城市，从出让金、溢价率两方面，可筛选出今年表现较好的城市，1-9 月出让金 400 亿元以上的城市有 8 个，其中杭州、北京、上海与其他城市拉开较大差距杭州、北京、上海与其他城市拉开较大差距，出让金、溢价率双高，出让金、溢价率双高，出让金体量均超过 110

4、0 亿元，溢价率均超 7%。其次为成都、苏州成都、苏州，出让金体量在 400-650 亿元之间，溢价率分别为 15%、7%，表现较好。南京、南通、西安出让金体量高，同样在 400-650 亿元之间，不过溢价率偏低，市场偏冷。基于城市表现，可以对应到各省今年土拍表现，浙江、北京、上海、广东四省相对较好，基于城市表现，可以对应到各省今年土拍表现，浙江、北京、上海、广东四省相对较好，尤其是北京、上北京、上海海出让金 1100亿元-1250亿元之间，同比增速均为正，同时市场化拿地力量强，1-9月城投拿地占比低于 20%；其次为浙江、广东浙江、广东（受深圳、惠州支撑），城投拿地位于 20%-30%之间，

5、浙江出让金近 2800 亿元，广东近1300 亿元，出让金同比同样为正。江苏江苏虽然成交体量在高位，1-9 月出让金近 2900 亿元，但城投拿地占比相对较高。此外，此外，仍有仍有近四成近四成的省市土地市场较弱的省市土地市场较弱。12 个省市 1-9 月出让金同比为负，3 个省市出让金同比降幅超20%，分别是山西、陕西、海南。展望四季度土拍市场，展望四季度土拍市场，参考历史规律，环比来看，四季度出让金往往较三季度提升参考历史规律，环比来看，四季度出让金往往较三季度提升。过去三年，四季度出让金规模均是全年最高，占比为 39%-51%，且 10 月-11 月出让金往往逐月递增。背后原因是，年末各地

6、方有提高全年土地出让金规模的诉求，并以城投拿地方式推高出让金。不过不过今年今年供地整体前移，供地整体前移，四季度供地力度可能较去年下滑四季度供地力度可能较去年下滑。基于已公开披露的供地公告统计，10 月供地起始价合计下滑 23%，降幅较 9 月扩大 10 个百分点，力度减弱。并且从城投拿地意愿来看，土拍市场自 2020 年降温以来，城投已连续多年托地，叠加土储专项债收地正在推进，城投托地意愿可能较往年有所下滑，这也会导致四季度成交同比偏弱。总结来看，今年核心城市供地前高后低，总结来看，今年核心城市供地前高后低，前期推出高品质土地，吸引市场化房企竞争获取，有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地