【大公国际资信评估】房地产：《住房租赁条例》解读及影响分析-250922（4页）.pdf

1、 政策研究政策研究|住房租赁市场住房租赁市场 1 大公国际：住房租赁条例解读及影响分析 文/杜碧红 摘要摘要 2025 年 6 月 27 日，住房租赁条例（以下简称“条例”）经国务院第 62 次常务会议通过，并于 2025 年 9 月 15 日起正式施行。条例内容对住房租赁市场中存在的突出问题予以规范，着力引导住房租赁市场高质量发展。本文重点关注条例中所涉及的监管机制，在回顾当前住房租赁市场参与主体及主要问题的基础上，对条例施行可能产生的影响进行分析，以期为促进房地产市场健康发展提供观点参考。正文正文 住房租赁是住房体系中重要的组成部分，近年来，随着新型城镇化推进，住房租赁市场的重要性逐渐凸显

2、。根据国家统计局公布的第七次全国人口普查主要数据，2000 年，我国流动人口为 1.21 亿人，2020 年这一数据已增长至 3.76 亿人；人户分离人口则从2000 年的 1.44 亿人增长至 2020 年的 4.93 亿人。人口流动带动了住房租赁市场需求，尤其是在一线城市及新一线城市，常住人口中租房人口占据相当比重。虽然我国住房租赁市场预计规模可观，但发展时间较短，不论是制度设计还是发展路径均有待进一步探索完善。条例的施行，为住房租赁市场发展法治化、规范化提供了制度保障，同时也将间接作用于买卖市场，有助于房地产市场发展转型。一一、当前住房租赁市场当前住房租赁市场参与主体及参与主体及存在的主

3、要问题存在的主要问题 （一）（一）当前住房租赁市场当前住房租赁市场经营主体经营主体 破解“重购轻租”，实现“租购并举”，是解决住房问题的主要方式之一，随着市场规模扩张，当前住房租赁市场的参与主体愈发多元，涌现出的租赁类型和服务获取形式也多种多样。除个人出租外，住房租赁市场中的主要经营主体还包括住房租赁企业和从事住房租赁业务的房地产经纪机构。个人出租人的典型代表即普通房东，这类房源供给分散，但构成我国住房租赁市场供给的主要来源，较难标准化和统一管理。根据条例规定，住房租赁企业是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业。这类企业由于开展规模化经营，通常提供标准化服务，

4、进行品牌化运作。住房租赁企业是政策鼓励培育的发展对象，但目前市场化参与机构的健康发展仍显不足，存在数量较多的中小企业仅服务于个别地区或某类特定市场。另外条例考虑到自然人从事转租业务规模较大的情况，规定针对自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到有关部门规定标准的，适用条例有关住房 住房租赁市场 政策研究 政策研究政策研究|住房租赁市场住房租赁市场 2 租赁企业的规定。住房租赁经纪机构主要通过提供中介服务赚取佣金，随着信息技术的发展，利用网络平台撮合交易的形式愈加丰富，提升了住房租赁的效率和便捷性，同时也带来了诸如虚假宣传等问题。（二）（二）当前住房租赁市场当前住房租赁市场主要问题主

5、要问题 我国住房租赁市场的发展时间相对较短，民间参与主体广泛，市场规模在一定时期内经历快速扩张，但仍存在较多问题，市场秩序需待规范，以充分保障出租与承租双方的合法权益。具体地，主要表现在以下几个方面：一是出租房屋本身的质量问题。一是出租房屋本身的质量问题。部分出租房原不属于居住空间，如阳台、过道等，改造出租存在安全隐患。诸如隔断房、甲醛房，对承租人的健康可能造成危害，无法满足基本的居住需求。进一步地，部分租赁房屋卫生条件堪忧，基本设施陈旧，但优质住房的租赁供给不足，难以满足承租人的改善性需求。二是二是租赁交易双方行为缺乏约束。租赁交易双方行为缺乏约束。出租方因个人原因驱赶租客，恶意扣减押金等行

6、为屡见不鲜，租客的基本权益得不到保障。同时，也有部分租客存在拖租欠租，损害房屋设施等违反合同约定的行为，致使屋主或第三方的权益受到损害。三是住房租赁市场缺乏有效监督。三是住房租赁市场缺乏有效监督。过往在粗放式发展环境下，虽然已经产生一定规模的住房租赁企业和经纪商，但“黑中介”现象仍广泛存在。房源违规、住房信息虚假宣传、代收租金押金、资金管理混乱等行为均是较为普遍的现象。尤其是资金“长收短付”模式下，房东和租客的权益均可能受到损害。四是市场成熟度欠缺，各参与主体规范意识不足四是市场成熟度欠缺，各参与主体规范意识不足。目前租赁双方因害怕流程繁琐及涉税等问题，缺乏主动备案意识，一定程度上致使租赁市场