地产行业2025年中报分析：利润率改善拐点或现曙光调结构优土储成主流-250918（22页）.pdf

1、 请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 地产地产 20252025 年中报分析：利润率改善拐年中报分析：利润率改善拐点点或或现曙光，调结构优土储成主流现曙光，调结构优土储成主流 2025年09月18日2025年09月18日|报告要点|分析师及联系人 证券研究证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1/21 当前房地产市场一二手房走势分化，核心城市核心区域的优质新房项目去化量价表现良好，在产品上对老项目和二手房形成压制；二手房多为“以价换量”，价格呈阴跌状态。正常生产经营的房企积极去化老库存，补充流动性好的优质土储，兼

2、顾流速与利润。在住房进入存量时代背景下，房企的竞争在于资产质量、产品品质与服务、品牌影响等方面，推荐持续核心城市核心区域拿地的龙头房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、建发股份等。杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 XVXYsQnOpNtQoPnNsMtOmM9PcM9PsQpPoMqNiNoOuNeRoPvM8OoOxOuOsRtMMYoMpP 请务必阅读报告末页的重要声明 2/21 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 地产 2025 年中报分析

3、：利润率改善拐点或现曙光，调结构优土储成主流 投资建议：强于大市（维持）上次建议：强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、房地产：2025 年上半年物管行业业绩综述：盈利修复回款企稳，分红稳定红利凸显2025.09.16 2、房地产：成交淡季规模回落，核心地块热度延续2025.09.12 扫码查看更多 行业观点 业绩端：房企业绩表现延续分化，毛利率拐点或将至 2025 年上半年 50 家样本房企：营业收入 12049 亿元，同比-16.1%，其中央国企、民企、混合制房企分别同比+4.9%、-32.1%、-26.1%；归母净利润亏损 870亿元，同比多亏损 39.0%，央国企仍能保持正向盈利，民企

4、亏损 977 亿元、混合制房企亏损 98 亿元；毛利率为 11.68%，较 2024 年全年下降 0.29pct，我们预计行业毛利率已走出快速下降通道，进入磨底阶段；销管费率为 4.89%，较 2024年全年下降 0.62pct，持续降本增效；房企基于谨慎原则，持续计提减值，1H2025万科 A、绿城中国和华发股份计提存货减值均超过 10 亿元。经营端：核心城市市场良好，头部房企投销聚焦 销售端，2025 年上半年TOP100房企销售金额延续下滑趋势，全口径销售金额 17820亿元，同比-11%；房企持续分化，头部改善房企逆势有韧性，建发国际集团、中国金茂等同比有正增长；TOP30 中民企数量

5、减少，从 2020 年的 21 家降至 1H2025 的7 家。投资端，房企以销定投，聚焦核心城市核心区域，拿地强度有所恢复，14 家典型房企 2021-1H2025 拿地强度为 0.47、0.31、0.29、0.21、0.36，其中中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国拿地强度均超过 0.6。资产端：房企控制资产负债规模，提升资产流动性 2025 年上半年 16 家典型房企：资产负债表持续收缩，总资产规模 101875 亿元，较 2024 年末下降 2.9%；有息负债规模 27146 亿元，较 2024 年末增加 0.4%；资产负债率 71.5%，较 2024 年末下降 0.8pct。短

6、期偿债仍有一定压力，整体短期有息负债 30.4%，较 2024 年末下降 1.8pct。平均融资成本 3.63%，较 2024 年全年下降 30BP，中国金茂大幅下降 66BP，招商蛇口、保利发展、中国海外发展和华润置地融资成本处行业最低区间。改善型房企资产流动性更高，建发国际集团（8.0%）、滨江集团（12.8%）和绿城中国（14.9%）1H2025 竣工存货占总存货比例小于 15%；建发国际集团、滨江集团、保利发展和华发股份 4 家 1H2025 资产流速超过 65%。投资建议：推荐头部央国企和改善型房企 当前房地产市场一二手房走势分化，核心城市核心区域的优质新房项目去化量价表现良好，在产