华润置地（1109.HK）-港股公司研究报告：开发运营双轮驱动砥砺奋进迈向一流-250914（24页）.pdf

1、 请阅读最后一页的重要声明！开发运营双轮驱动，砥砺奋进迈向一流开发运营双轮驱动，砥砺奋进迈向一流 华润置地华润置地(0110901109)证券研究报告 房地产开发/公司深度研究报告/2025.09.14 投资评级投资评级:买入买入(首次首次)核心观点核心观点 基本数据基本数据 20252025-0909-1212 收盘价(元)32.94 流通股本(亿股)71.31 每股净资产(元)38.74 总股本(亿股)71.31 最近 12 月市场表现 分析师分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 分析师分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 相关报告相关报

2、告 1.开发销售业务稳健，经营性不动产业务高增 2024-03-08 公司是公司是综合实力领先的城市投资开发运营商综合实力领先的城市投资开发运营商：公司具备央企背景，自主经营住宅开发及商业地产二十余载，构建“3+1”业务模式，尤其在商业地产领域形成深厚的护城河。2025 年上半年公司的开发销售及经常性业务（经营性不动产+轻资产管理+生态圈要素）收入占比 2:8，核心净利润占比 4:6。开发销售聚焦高能级城市开发销售聚焦高能级城市，销投融结构优化销投融结构优化：2025 年上半年，销售：实现销售额 1103 亿元，同比-12%，跑赢大市；一二线占比 93%，其中一线占比 46%，结算毛利率升至

3、15.6%，有望逐步企稳修复。投资：新增投资一二线占比 100%，存量开发土储一二线占比 70%。融资：平均成本降至 2.8%，维持行业最低水平。经营性不动产经营性不动产行业领先行业领先，轻资产管理稳健增长，生态圈要素加速转型轻资产管理稳健增长，生态圈要素加速转型：2025 年上半年商场零售额同比+20.2%，同店同比+9.4%，出租率升至97.3%，使得租金收入同比+9.9%。公司近九成商场零售额排名当地前三，商业影响力稳居首位，且 2025-2028 年计划新开 22 座商场。轻资产管理华润万象生活的面积、业绩持续增长，市值位居物管行业首位。生态圈要素定位转型发展加速器，构建各板块协同共进

4、。投资投资建议：建议：在内资房企中，公司是成功打造多元业务的开发商、运营商，亦是地产下半场的先行者、领军者。公司房开业务销售位居前列，投资积极，土储充裕；经常性业务护城河深厚，其中商业规模质量领先，物管商管稳步发展，生态圈促进转型发展。我们预计公司 2025-2027 年归母净利为 259、267、282 亿元，对应 PE 为 8.3、8.1、7.7 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。风险提示：风险提示：房地产市场持续承压风险；新的经营性不动产落地不及预期；线下消费复苏不及预期 盈利预测盈利预测 Table_FinchinaSimple 币种(人民币)2023A2023A 2024A2024A

5、2025E2025E 2026E2026E 2027E2027E 营业收入(百万)251,137 278,799 288,552 277,323 275,189 收入增长率(%)21.29 11.01 3.50-3.89-0.77 归母净利润(百万)31,365 25,577 25,890 26,745 28,204 净利润增长率(%)11.65-18.45 1.22 3.30 5.46 EPS(元)4.40 3.59 3.63 3.75 3.96 PE 5.85 5.78 8.35 8.08 7.66 ROE(%)11.84 9.39 8.99 8.80 8.79 PB 0.69 0.54

6、0.75 0.71 0.67 数据来源：wind 数据，财通证券研究所（以 2025 年 09 月 12 日收盘价计算）0%16%32%49%65%81%华润置地恒生指数房地产开发 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 公司深度研究报告/证券研究报告 内容目录内容目录 1 1 公司是综合实力领先的城市投资开发运营商公司是综合实力领先的城市投资开发运营商 .5 5 1.11.1 公司在房地产领域深耕公司在房地产领域深耕 3030 余载余载 .5 5 1.21.2 公司背靠华润集团，具备央企背景公司背靠华润集团，具备央企背景 .5 5 1.31.3 公司已构建起公司已构建起“3+1