【东方金诚】2025年2月地产债运行情况报告：两会再次定调持续推动房地产市场止跌回稳-250311（9页）.pdf

1、关注东方金诚公众号获取更多研究报告作者作者时间时间东方东方金诚金诚 研究研究发展部发展部分析师 唐晓琳2025 年 3 月 11 日两会再次定调两会再次定调 持续推动房地产市场止跌回稳持续推动房地产市场止跌回稳2022025 5 年年 2 2 月地产债运行情况报告月地产债运行情况报告核心观点2 月地产债发行规模仍处偏低水平，整体净融资额再度落入负值区间，其中国企净融资额环比有所下降，民企仍存在较大净融资缺口。发行利率方面，由于统计量偏低，个别债券发行利率波动对均值产生较大影响，2 月发行利率环比下降 14bp。2 月地产债利差整体表现平稳，月末利差与月初基本持平。债券二级市场价格异动频次环比大

2、幅下降，交易活跃度较上月有所提升。2 月仅 1 家房企发行境外地产债，规模为 0.7 亿美元，但受到期规模下降影响，当月净融资缺口收窄至 18.1 亿美元。2 月无新增境内外债券违约或展期主体。年初以来，30 城日均商品房销售数量同比增速较去年四季度出现明显降温态势，表明当前房地产市场止跌回稳的基础还不牢固。我们认为，当前计入物价因素后的居民实际房贷利率仍处于偏高水平是制约房地产市场止跌回稳的重要原因，也是政策空间所在。政府工作报告强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并安排在供需两端加大对楼市的支持力度。今年在政策性降息带动下，5年期以上 LPR 报价还会有较大幅度下调，进而带动名义居民房

3、贷利率跟进下行。与此同时，当前央行已把推动物价水平温和回升作为货币政策的重要考量，“两会”政府工作报告更是将“大力提振消费、提高投资效益,全方位扩大国内需求”列为十大任务之首。若各类支持政策及时发力显效，将有充分条件推动房地产市场持续性止跌回稳。地产债月报1一、一、2 2 月地产债发行规模仍处偏低水平，整体净融资额再度落入负值月地产债发行规模仍处偏低水平，整体净融资额再度落入负值区间，其中国企净融资额环比有所下降，民企仍存在较大净融资缺口。区间，其中国企净融资额环比有所下降，民企仍存在较大净融资缺口。发行利率方面，由于统计量偏低，个别债券发行利率波动对均值产生较发行利率方面，由于统计量偏低，个

4、别债券发行利率波动对均值产生较大影响，大影响，2 2 月发行利率环比下降月发行利率环比下降 14bp14bp。2 2 月地产债发行规模月地产债发行规模仍处偏低水平，同时仍处偏低水平，同时受到期规模受到期规模同比有所增长影响同比有所增长影响，当月净融资额当月净融资额由正转负由正转负。2 月共计 13 家房企发行地产债 20 只，合计发行规模为 171.3 亿元，环比下降 45.7%，同比增长 14.3%，一定程度上受到春节错期因素的影响，绝对水平仍处低位。净融资方面，2 月地产债到期规模为 202.4亿元，同比增长 19.2%，当月净融资缺口为 31.1 亿元。图 1 境内地产债发行规模及发行结

5、构（单位：亿元）数据来源：Wind 东方金诚国企债国企债净融资额环比下降净融资额环比下降，民企债，民企债仍存在较大净融资缺口仍存在较大净融资缺口。2 月国企地产债发行规模为 146.3 亿元，同比增长 2.4%；当月到期量为 112.1 亿元，同比下降 6.1%，净融资额为 34.2 亿元，上月为 119.0 亿元。民企债方面，当月仅美的置业一家民营房企发行 3 只地产债，合计规模为 25 亿元；当月民企债到期规模为 90.3 亿元，同比增长 79.4%，净融资缺口为 65.3 亿元。图 2-3 境内地产债净融资额（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3 年期 AAA 级，单位：%）地产债月报

6、2数据来源：Wind 东方金诚2 2 月地产债发行利率环比有所下行月地产债发行利率环比有所下行。2 月，地产债主力品种为 3 年期 AAA级地产债，共计发行 9 只，加权平均利率为 2.57%，较前值下行 14bp。我们认为，2 月地产债发行利率的变化主要是数据量偏低，个别债券发行利率变化对整体均值产生较大扰动所致。表 1 2 月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据期限2025 年 2 月2025 年 1 月2024 年 2 月AAAAA+AAAAAAA+AAAAAAA+AA数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率数量平均利率1Y