【民生证券】土地专题：专项债收储知多少？-250224（18页）.pdf

1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 土地专题 专项债收储知多少？2025 年 02 月 24 日 土储专项债的前世 土地储备融资渠道经历了三阶段。第一阶段：土地储备贷款（2001-2012 年）第二阶段：不得举借土地储备贷款，转向土地储备专项债（2016-2019 年）第三阶段：土地储备专项债被叫停（2019 年 9 月以来）2017-2019 年，土储专项债成为了地方专项债的重要投向领域，年度发行规模分别约为 2425 亿元、5905 亿元、6765 亿元，占当年新增专项债比例分别为32%、44%、31%，均在 30%以上。按规模加权，各地土储专项债

2、加权平均发行期限各月份均值大多接近 5 年，与 62 号文中要求的“原则上不超过 5 年”相匹配，不过后期部分债券发行期限拉长，如 2019 年 5 月发行的 19 广东债 23、19 广东债 25，其期限为 7 年；加权平均发行利率通常在 3%-4%左右。土储专项债的今生 2025 年 1 月，国务院新闻办公室新闻发布会财政部综合司司长林泽昌发言，表示在 2025 年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。截至 2025 年 2 月 18 日，惠州、珠海、肇庆、茂名等 16 个地市已披露项目明细，拟收储超 200 宗地

3、，总价超 400 亿元。从土地使用权人性质来看，国有企业占比超八成；拟收购土地涉及住宅用地、工业用地、商业用地、综合用地等多种类型；出让时间多集中在 2020 年后；在定价方面，约 70%的地块拟收购价格与成交价的比值在 0.8-1.0 之间，超 40%的地块比值在 0.9-1.0 之间。另外，北京市财政局发行 2025 年北京市政府专项债券（五至十七期），其中专项债券土地储备项目 28 个，发行额度为 138.9 亿元，但多用于一级土地开发。土储专项债后续怎么看？分别从闲置土地的建筑面积*出让价格、土储专项债占比这两个角度看，闲置土地收购规模或较大。首先，考虑到待开发土地中存在土地不适合开发

4、等情形，假设按照 50%的收购量，闲置土地收购总规模或在 3.6 万亿元左右，均摊到三年，每年或超万亿。结合实际情况来看，收购比例在 30%-50%更为合理，那么均摊到每年收购规模或在 7200-12000 亿元之间。另外，土储专项债的历年占新增专项债比例均超 30%，按照最低 30%这个比例，土储专项债规模或超万亿，结合历史的发行规模，今年土储专项债的规模或在 6000-12000 亿元。若有如此大规模的土储专项债，对房地产、地方政府和地方城投平台而言都有明显利好。一方面可以缓解地方财政压力，另一方面可以改善城投公司的现金流状况，对房地产投资的刺激作用在时间上相对滞后，但效果上仍具潜力。风险

5、提示：政策理解不到位的风险；数据测算假设与实际存在偏差的风险；政策具体落地和执行不到位。分析师 谭逸鸣 执业证书：S0100522030001 邮箱： 研究助理 韩晨晨 执业证书：S0100123070055 邮箱： 相关研究 1.固收周度点评 20250223：债券跌出性价比了吗？-2025/02/23 2.流动性跟踪周报 20250222：资金跨月与大额存单到期-2025/02/22 3.高频数据跟踪周报 20250222：工业生产环周回暖-2025/02/22 4.基金产品研究：2024Q4 债基杠杆回落、久期拉长-2025/02/21 5.转债策略研究系列：可转债定价模型考虑信用、退市

6、及稀释风险-2025/02/20 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 土储专项债的前世.3 2 土储专项债的今生.6 2.1 2024 年以来政策变化.6 2.2 目前收储进行状况如何？.7 3 土储专项债后续怎么看？.13 4 风险提示.16 插图目录.17 表格目录.17 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 房地产市场以及土地市场的边际变化仍是 2025 年的市场重要关切，其中在政策端来说，收储落在了聚光灯之下，本文聚焦于此。1 土储专项债的前世 首先，我们从土储专项债