【粤开证券】【粤开宏观】“土地财政”何去何从？-250323（8页）.pdf

1、 请务必阅读最后特别声明与免责条款 1/8 证券研究报告证券研究报告|宏观深度宏观深度 宏观研究 【粤开宏观】【粤开宏观】“土地财政”何去何从？“土地财政”何去何从？2025 年 03 月 23 日 分析师：罗志恒分析师：罗志恒 执业编号：S0300520110001 电话：010-83755580 邮箱： 分析师：方堃分析师：方堃 执业编号：S0300521050001 电话：010-83755575 邮箱： 近期报告近期报告 【粤开宏观】1998-2024 年中国各省份土地出让收入排名变迁2025-03-23 【粤开宏观】如何理解 1-2 月经济数据“开门红”？2025-03-17 【粤开

2、宏观】专项债的前世今生与未来（20152025 年）：发展历程、新问题与新对策2025-03-09 【粤开宏观】如何理解 2025 年财政政策安排2025-03-05 【粤开宏观】2025 年财政更加积极：赤字率首次达到 4%，发展优先2025-03-05 摘要摘要 近年来，伴随房地产供需形势逆转，居民收入增速放缓以及购房信心不足，商品房需求低迷持续冲击土地市场。房地产企业现金流偏差、闲置土地库存高企进一步阻碍了拿地意愿，直接造成土地市场成交量价齐跌，土地出让收入大幅下滑，加剧了地方财政紧张。2024 年全国土地出让收入达到 4.87 万亿元，同比下降 16%，连续三年累计下降超 44%，冲击

3、地方可用财力，并引发市场关注。本文我国“土地财政”的发展历程，并进一步探讨“土地财政”未来向何处去。风险提示：风险提示：房地产低迷拖累土地出让收入。宏观深度宏观深度 请务必阅读最后特别声明与免责条款 2/8 目目 录录 一、我国地方政府“土地财政”的过往.3 二、我国“土地财政”的未来：如何转型？.5 图表目录图表目录 图表 1：20082024 年全国土地出让收入及其占财政收入的比重变化.3 宏观深度宏观深度 请务必阅读最后特别声明与免责条款 3/8 1990 年代以来，伴随年代以来，伴随房地产市场快速发展，我国土地出让收入快速上升房地产市场快速发展，我国土地出让收入快速上升，“土地财“土地

4、财政”已成为地方政府财政收入的重要来源。政”已成为地方政府财政收入的重要来源。仅考虑政府性基金预算中的国有土地使用权出让收入（简称“土地出让收入”，下同），2008 年全国土地出让收入规模约 1.0 万亿元，仅相当于 GDP 的 3.1%，2021 年土地出让收入增加到 8.7 万亿元，相当于 GDP 的 7.6%。土地出让收入对全国财政收入贡献明显提升，2021 年，全国土地出让收入相当于一般公共预算和政府性基金预算收入之和的 35.9%，远高于 2008 年的 17.7%。从更广义的角度来看，“土地财政”收入范围不仅包括土地出让收入，还包括房地产业相关税费收入、土地抵押融资收入等。地方政府

5、利用“土地财政”筹集的收入，通过财政支出、政府投资等方式支持城市基础设施建设、农业农村等多个领域。因此，“土地财政”不仅是地方财政收入的重要来源，还通过拉动城乡基建投资成为地方经济增长动力源。2022 年以来，年以来，房地产持续调整转型，土地出让收入规模从高点萎缩近一半，占全国房地产持续调整转型，土地出让收入规模从高点萎缩近一半，占全国财政收入比重降至不足两成财政收入比重降至不足两成。土地出让收入走势与商品房销售景气度高度相关。20222024 年，土地出让收入连续三年下行，全国土地出让收入累计下降 44.1%，与商品房销售额近三年累计降幅（43.1%）接近。伴随房地产供需形势逆转，居民购房信

6、心不足，商品房需求低迷持续冲击土地市场。房地产企业现金流偏差、闲置土地库存高企进一步阻碍了拿地意愿，造成土地市场成交量价齐跌，直接影响了土地出让收入，加剧了地方财政紧张。从全国看，2024 年土地出让收入 4.87 万亿元，相当于 GDP 的比重降至3.6%；2024 年全国土地出让收入占一般公共预算和政府性基金预算收入之和的 17.3%，比重已接近 2015 年的低点。从地方看，土地出让收入区域分化程度较高，不同区域、不同省市经济发展水平、人口流动、产业结构情况不同，土地市场运行节奏差异较大。本文受限于数据可得性，主要探讨 19982024 年分省份土地出让收入变化的情况。图表图表1：200