1、本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 REITs 专题研究报告（六）央地政策合力推进扩容提质，二季度市场稳中有进 2025 年 08 月 11 日 扩容提质双轮驱动，央地协同推进 REITs 高质量发展新阶段。2025 年 3 月26 日，国家发展改革委、国家能源局联合印发 新一代煤电升级专项行动实施方案（20252027 年），提出支持符合条件的燃煤发电项目发行基础设施 REITs，打通“投融管退”机制；2025 年 4 月 9 日，国家发展改革委主要负责人在推动进一步全面深化改革走深走实讲话中强调，推动基础设施领域 REITs 扩围扩容，释放市场投融

2、资活力；2025 年 5 月 7 日，国务院新闻办发布“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”方案，明确将 REITs 纳入沪深港通标的，推进债券市场对外开放，提升 REITs 直接融资功能；2025 年 6 月 20 日，国家发展改革委发布关于推动首批数据中心基础设施 REITs 发行的通知，推动数据中心正式纳入可发行资产类别。与此同时，北京、上海、深圳等地方政府积极响应，先后出台专项文件推进项目储备机制建设，创新引入 Pre-REITs 工具，持续提升 REITs 项目质量与市场成熟度，构建央地协同、纵深推进的 REITs 政策体系。2025 年二季度 REITs 市场稳健回升，稳定分红表现突出

3、。2025 年二季度，中证 REITs（收盘）指数在海外紧缩预期、租金回升放缓及阶段性供需失衡等多重扰动下，季度初一度跌破 9500 点，较一季度末回落约 5%。但在分红季资金回流及政策催化作用下，指数逐步回升并稳定于万点关口，显示出良好的抗压与修复能力，继续保持“类固收+增长弹性”的特征。分红方面，季度末全市场 71只 REITs 中有 57 只分红，覆盖率达 80.3%，合计派现 53.15 亿元，显示出整体现金分配的积极性与稳定性。平安宁波交投 REIT、中金安徽交控 REIT 和中信建投国家电投新能源 REIT 分红额位列前三，合计占比 28.4%。其中，中金安徽交控 REIT 单季完

4、成 3 次分红，充分体现其现金流稳健与收益可持续性。整体来看，二季度 REITs 在震荡环境中展现出结构性机会与稳定分红的双重吸引力，继续成为中长期资金配置的重要方向。二季度 REITs 稳中有进，结构性亮点与分化并存。1）产业园：一线核心资产韧性延续，华安张江产业园 REIT（上海）出租率升至 93.00%（+1.61pct），租金稳定；建信中关村产业园 REIT（北京）出租率 74.60%（+0.54pct），现金流增长 18.02%。二线部分项目承压，华夏合肥高新 REIT 出租率降至 74.80%（-4.83pct），租金同比跌 14.25%。2）保障性租赁住房：总体高位运行，中金厦门

5、安居 REIT 出租率 99.25%，租金微涨 0.37%；招商蛇口租赁房 REIT 林下项目出租率 97.30%（+7.17pct），可分配资金增 11.14%。个别如红土深圳安居 REIT安居百泉阁出租率小幅下滑。3）高速公路：季节性回调明显，浙商沪杭甬 REIT车流环比降 79.39%；工银河北高速 REIT 得益于路网完善，车流与通行费收入环比分别增 24.48%与 25.11%。4）能源：整体改善显著，鹏华深圳能源 REIT 营收环比增 66.16%；中航京能光伏 REIT 可分配资金因低基数及补贴回收大增2376.27%。5）环保：富国首创水务 REIT 营收与可分配资金环比分别增

6、 15.17%与 29.62%，受水量与单价提升支撑；中航首钢绿能 REIT 垃圾处理量增 13.27%。6）仓储物流：出租率环比升 0.7pct 至约 94%，中金普洛斯 REIT 出租率 92.20%，可分配资金增 1.37%；中航易商仓储物流 REIT 环比大增 50.89%（低基数+出租率提升）。7）消费：出租率维持高位，华夏华润商业 REIT（青岛万象城）99.00%，租金微跌 0.62%，可分配资金增 3.30%；中金印力消费 REIT 出租率 98.90%，租金降 4.45%，现金流稳定。风险提示：REITs 资产经营不确定风险；流动性风险；REITs 审批速度不及预期；政策出台