物管行业Presentation：业务循环强现金创造佳-250604（44页）.pdf

1、Presentation：业务循环强，现金创造佳：业务循环强，现金创造佳Robust Business Cycle,Strong Cash Generation本研究报告由海通国际分销，海通国际是由海通国际研究有限公司，海通证券印度私人有限公司，海通国际株式会社和海通国际证券集团其他各成员单位的证券研究团队所组成的全球品牌，海通国际证券集团各成员分别在其许可的司法管辖区内从事证券活动。关于海通国际的分析师证明，重要披露声明和免责声明，请参阅附录。(Pleasesee appendix for English translation of the disclaimer)Equity Asia R

2、esearch涂力磊涂力磊Lilei Tu 周林泓周林泓Amber Zhou 4 Jun 20252请参阅附注免责声明01物业管理做的是永续经营的生意，在近几年不利因素多重叠加的背景下，行业陷入利润困境。物业管理做的是永续经营的生意，在近几年不利因素多重叠加的背景下，行业陷入利润困境。2022年以来，物企“增收不增利”的现象凸显，主要因为：1）母公司关联方压力向下传导，冲击物企利润表；2）商品房开发投资端走弱，新入市项目总规模收缩；3)市场物业费涨费能力弱，降费成为当前趋势；4）资产减值规模大幅提升，进一步压制利润。020304投资投资要点要点行业由资本逻辑向运营逻辑回归，回到以“现金流”为核

3、心业务模式的范畴。行业由资本逻辑向运营逻辑回归，回到以“现金流”为核心业务模式的范畴。物业行业已结束高估值并购的发展战略，回到循环型业务这一特点本身，着眼基础物业服务基本盘；对应到利润表现上，物业行业作为典型的人力密集型行业与弱规模效应行业，当前物企利润率面临持续下滑压力，逐步从非理性高位回归。稳中有进是新起点的展望，关注中长期收入和成本端的新机遇。稳中有进是新起点的展望，关注中长期收入和成本端的新机遇。从收入端，对比美日，我国业主物业费的负担显著低于美日，在推动消费的大背景下，有提升的空间；同时，科技的进步，既能够通过机器的使用压低成本曲线，还能够革新物业服务的模式，带来新突破。机遇背后依旧

4、重要的是行业稳定的基石：1）竞争格局趋于稳定，龙头地位稳固；2）商业模式稳健，“可循环+高现金”属性突出；3）有序推进分红与回购。风险提示：风险提示：在管面积扩张不及预期，人工成本上升，增值服务扩张不及预期，政策风险。05投资建议：看好物业板块的长期价值。投资建议：看好物业板块的长期价值。关注万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正。3/3请参阅附注免责声明国泰海通证券2025中期策略会目录/CONTENTS不利因素多重叠加，行业陷入利润困境不利因素多重叠加，行业陷入利润困境01着力优化运营能力，行业回归价值本源着力优化运营能力，行业回归价值本源02竞争格局趋于稳定，行业空间

5、仍可期待竞争格局趋于稳定，行业空间仍可期待03风险提示风险提示044/4请参阅附注免责声明国泰海通证券2025中期策略会01不利因素多重叠加，不利因素多重叠加，行业陷入利润困境行业陷入利润困境5请参阅附注免责声明物业管理是一门永续经营的生意物业管理是一门永续经营的生意01 物业管理业务本质是在做永续经营的生意，相对应，物企具备轻资产、低负债和稳定现金流的特点。物企用DCF模型进行估值是市场共识，也即，在本质上，估值围绕收入、成本曲线展开：盈利的稳定性是一切假设的前提，在盈利之下的永续才能实现价值增长，而亏损下的永续只会带来价值减损。2021年下半年以来，物企在资本市场的表现持续走弱，背后隐含的

6、是市场对物企利润走势的担忧。数据来源：Wind，HTI。仅展示2025/5/23市值大于40亿元的物企的涨跌幅。代码代码名称名称2025/5/23市值市值（亿元，人民币）（亿元，人民币）2022年涨年涨跌幅跌幅2023年年涨跌幅涨跌幅2024年年涨跌幅涨跌幅20222024年涨跌幅年涨跌幅1209.HK华润万象生活77611%-28%9%-9%2602.HK万物云2217%-49%-10%-51%6098.HK碧桂园服务204-58%-64%-13%-86%2669.HK中海物业1570%-27%-10%-32%6049.HK保利物业156-24%-37%9%-44%2869.HK绿城服务12