1、2020年中国酒店业投资和资产管理展望背景介绍2020年，新冠肺炎疫情的突然爆发在短期内对于运营中的酒店而言，无疑是一个巨大的打击，也是对其抵抗风险综合能力的一次大考。从考量时间轴更具战略性和长远性的酒店投资和资产管理业务而言，短暂的影响或许可以通过拉长的时间加以化解。但是，疫情的冲击必然引发酒店投资业者重新思考和审视其在酒店领域的投资和资产管理战略。站在积极的角度，回归酒店投资的本质，清醒认知酒店资产在其企业发展中的战略地位，对酒店投资、持有和退出建立更为理性的评估和发展策略，无疑是酒店业投资业者们值得思考的问题。站在新十年的起点，浩华管理顾问公司首次针对2020年度中国酒店投资与资产管理市

2、场进行专项调查，并对调查结果进行深度剖析，总结出2020年十五个重要发展趋势。此次调查涵盖的十五个问题旨在重点了解酒店业投资界相关业者对2020年新酒店和存量酒店投资和酒店资产管理发展趋势的见解。本次报告共收到226位涉及酒店投资业务的公司与机构的中高层管理人员的回复，他们来自中央和地方国企、私营地产开发商、专业资管机构、基金公司和投行等相关领域。在此诚挚感谢各参与者的行业见解分享。房地产开发商其他国企基金公司/投行酒店运营商专业资管公司35%35%12%10%5%3%样本企业类型样本股权属性国有企业45%民营企业40%混合所有制企业8%境外投资企业7%酒店投资将更偏重于存量物业的升级改造中国

3、酒店市场在经历了二十余年的高速发展，已逐渐从增量时代转入存量时代。一方面，核心城市存量土地的减少限制了新酒店建设的数量；另一方面，许多存量酒店面临设施老旧、风格过时、竞争力低下等现状，亟需通过市场重新定位和产品优化以提升收入能力并更好地匹配其地段价值。此外，鉴于酒店资产基于土地增值的预期溢价趋弱，部分酒店市场仍受制于新增供给压力，业绩表现与投资回报难以匹配，投资商对资金额巨大的新建高档酒店愈发审慎。因此，尽管新酒店开发依然是不可小觑的增量来源，但存量物业的升级改造逐渐成为酒店投资的主旋律。存量物业/酒店升级改造：55%两者兼有且旗鼓相当：34%新酒店开发：11%一线及新一线城市经济发达，投资活

4、跃，需求坚实，一直以来都是酒店投资的首选之地。在各层级城市中，一线和新一线城市酒店市场起步最早，发展最成熟，资产价值也最高。随着物业老化、经营成本攀升等因素，部分存量物业面临竞争力下滑、地段价值无法彰显的经营挑战，通过翻新或升级改造实现最佳定位和设施优化以提升酒店竞争力，最大化收入能力逐渐成为新的投资潮流。改造与升级投资可以使酒店更加贴合当下的设计趋势与消费者需求，最大化地段价值，通过创新与融合优化酒店空间规划，实现坪效最大化。西单大悦酒店、首北兆龙饭店均为此类别下的佼佼者。酒店的改造顺序与开发时序息息相关。得益于经济、商业、交通等多方面的高速发展，成熟都市商圈通常为酒店开发的起点，而在经历了

5、十余年的发展后，成熟都市商圈内的酒店也率先步入资产改造周期。位于次级开发地点（如都市新区、交通枢纽以及会展中心区域等）的酒店资产，正处于运营成长期或成熟期，升级改造的需求并不急迫。而在国民消费能力及旅游度假意识提升的驱动下，近郊、远程度假目的地正处于起步和成长期，改造物业数量相对受限。所以，成熟都市商圈是目前热度最高的存量酒店改造区域。存量酒店改造与升级型投资将更多集中于一线及新一线城市成熟都市商圈是存量酒店改造的热点区域3%11%46%62%78%四五线城市三线城市二线城市新一线城市一线城市成熟都市商圈都市新区近郊旅游度假地远程度假目的地机场/高铁站区域会展中心区域87%33%36%33%2

6、9%11%高档和中高档酒店是存量改造与升级型投资的重点关注对象由于受访企业的背景普遍为资金实力雄厚的重资产持有者或投资商，其持有的酒店资产以中高档及以上层级酒店为主，关注现金流收益的同时亦看重资产本身的升值回报。中低档酒店投资额低，且纯以现金流回报为驱动，通常不在此类重资产投资者的重点投资目录中。而位于需求金字塔顶端的豪华酒店，受经济发展进程及国民消费力影响，其开发时序明显滞后于中高档与高档酒店，且在量级上无法与高档酒店比肩，因此，在存量酒店升级改造的序列中，豪华酒店并非位于第一梯队。67%63%36%28%16%高档中高档豪华中档经济型一线城市作为酒店投资的首要阵地，在过去20年的开发热潮中