中银国际：房地产行业政策深度报告：从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则（63页）.pdf

1、 房地产房地产行业行业 | 证券研究报告证券研究报告 行业深度行业深度 2022 年年 3 月月 31 日日 强大于市强大于市 公司名称公司名称 股票代码股票代码 股价股价 (人民币人民币) 评级评级 保利发展 600048.SH 16.77 买入 金地集团 600383.SH 13.98 未有评级 招商蛇口 001979.SZ 14.28 未有评级 万科 A 000002.SZ 17.41 未有评级 龙湖集团 0960.HK 31.90 未有评级 华润臵地 1109.HK 29.60 未有评级 建发国际 0223.HK 17.10 未有评级 越秀地产 0123.HK 6.44 未有评级 美的

2、臵业 3990.HK 11.79 未有评级 滨江集团 002244.SZ 6.75 未有评级 旭辉控股集团 0884.HK 3.36 未有评级 新城控股 601155.SH 27.20 未有评级 金科股份 000656.SZ 4.58 未有评级 碧桂园服务 6098.HK 26.57 买入 旭辉永升服务 1995.HK 8.27 未有评级 保利物业 6049.HK 45.80 未有评级 中海物业 2669.HK 7.81 未有评级 新城悦服务 1755.HK 8.09 未有评级 资料来源：万得，中银证券 以2022年3月24日当地货币收市价为标准 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公

3、司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业房地产行业政策政策深度报告深度报告 从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则 y 核心观点核心观点 从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。从房地产贷款首付政策看，两成首付是一个明显的宽松政策信号。06-21年15年来房贷首付

4、比例下调至20%只有两次：1）08年金融危机爆发，为了稳经济、稳楼市，当年 10月央行推出新政：最低首付款比例调整为20%； 2）14年9月30日，首套贷款最低首付3成，15年9月30日非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于25%， 16年2月非限购城市首套房首付比例最低可达 20%。 经过两次“降首付”配合其他行业政策调整后，房地产市场均出现了明显的销售回暖、房价上涨、库存上行速度放缓或库存量出现了下降。我们认为首付比例下调，尤其是商业贷款方面的首付比例下调，已经是一个重要的信号，首付比例下调的城市仍将不断增加，但高能级城市的跟进才能起到更明确的意义。 从从 08、 14年地产周期对比看，

5、 当前年地产周期对比看， 当前市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？市场环境下房地产政策的趋势将如何演变？我们认为当前政策我们认为当前政策调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释调整的方向为：从目前政策的紧迫度来看，房企资金压力缓释需求端放松需求端放松供给端调整。供给端调整。08、14年的房地产放松主要的政策均是从需求端发力的，08年放松了居民购房的金融条件与准入门槛，14 年注重解决当时库存高企的核心问题，采取了松绑限购、7 折房贷、降息降首付等措施。21Q4开始主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、或成为经济增长的隐忧出发。因此中央更多考虑因此中央更多考虑先从房企合理资金被满

6、足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将先从房企合理资金被满足的角度出发调整，后续才开始关注到需求端的调整，且需求端的调整将多以地方微调为主，全国性多以地方微调为主，全国性的需求端政策调整的概率相对较低。的需求端政策调整的概率相对较低。房企资金压力缓释具体做法有：1） “三道红线”梯度化管理，把国央企与民营企业在指标数值以及调整过渡期时长上有所区分。2）政策端助企纾困，准许缓缴土地出让金、降低土地出让金保证金比例、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限等。3） 释放积极信号，引导金融机构保持新增贷款适度增长。4）允许房企将存量资产改造为保障房