【公司研究】南山控股-“物流+地产”双轮驱动 REITs试点探索空间可期-20200513[17页].pdf

1、请务必阅读正文之后的请务必阅读正文之后的重要声明重要声明部分部分 评级评级：买入买入（首次首次） 市场价格：市场价格：2.92.90 0 分析师：倪一琛分析师：倪一琛 执业证书编号：执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email： 基本状况基本状况 总股本(百万股) 2708 流通股本(百万股) 1137 市价(元) 2.90 市值(百万元) 7853 流通市值(百万元) 3299 股价与股价与行业行业- -市场走势对比市场走势对比 相关报告相关报告 公司盈利预测及估值公司盈利预测及估值 指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E

2、营业收入（百万元） 7,052 7,238 8,891 10,845 13,249 增长率 yoy% 6.82% 2.64% 22.83% 21.99% 22.17% 净利润 504 426 557 755 1,051 增长率 yoy% -21.39% -15.49% 30.72% 35.42% 39.30% 每股收益（元） 0.19 0.16 0.21 0.28 0.39 每股现金流量 0.31 -0.87 -0.52 0.84 0.87 净资产收益率 5.77% 3.84% 4.75% 6.05% 7.80% P/E 15.56 18.42 14.09 10.40 7.47 PEG - -

3、 0.38 0.28 0.20 P/B 0.97 0.93 0.88 0.81 0.73 备注：股价使用 2020 年 5 月 13 日收盘价。 投资要点投资要点 公司介绍：股东背景强大公司介绍：股东背景强大， “物流， “物流+地产”双轮驱动地产”双轮驱动 南山控股大股东是南山集团，南山集团 1982 年经国务院批准，由招商局集团、中海油 总公司，以及广东省国资委、深圳市国资委、黄振辉投资有限公司等共同组建，是国有 企业混合所有制探索的先行者。 南山控股上市前身为雅致股份， 主要从事集成房屋业务； 2015 年资产重组后获南山集团旗下地产业务注入；2018 年公司换股合并深基地 B，接 手旗

4、下宝湾物流业务。截至目前，公司已形成了仓储物流为战略性业务、房地产开发为 重要支撑业务，外加产城综合开发为培育型业务，三大业务两主一副协同发展的商业模 式，凭借强大的物流地产开发经营能力，及一体化的物流产业链全方位服务能力，201 9 年根据 CNPP 数据研究，宝湾物流被评为中国物流地产十强。 仓储物流仓储物流业务业务：竞争优势突出竞争优势突出，有望持续受益有望持续受益 REITs 试点试点 宝湾物流是公司旗下物流地产的主要开发运营平台，截至 2019 年，宝湾物流在全国范围内拥有 及管理 63 个智慧物流园区，运营仓储面积近 340 万方，在建项目建筑面积超 300 万方；宝湾物 流采用“

5、五星级酒店”的管理标准，将物联网技术应用于物流园管理，物联网系统采集园区日常 运行数据，通过人工智能分析并自动预警和派单处理，实现园区管理智能化。 2020 年 4 月 30 日，公募基础设施 REITs 试点推出，为物流地产在产业链上提供了完善的资本退 出通道，资产流动性大幅提升；物流仓储作为本次 REITs 试点的重点聚焦方向之一，考虑到公司 持有大量优质成熟运营的物流地产项目，有望率先获得支持，有助于公司改善资本结构，加快开 发速度，完善物流地产产业链商业模式。 地产开发地产开发业务业务：销售销售逆市高增长，逆市高增长，重点重点区域深耕细作区域深耕细作 2019 年，南山控股房地产销售增

6、长显著，全年实现销售额 79 亿，同比增长 56%；商品房销售面 积 50 万方，销售均价 15852 元/平；分区域看，商品房销量大幅增长贡献主要源自于苏州、长沙 及深圳项目的热销，上述三个城市项目销售贡献销售额分别为 33.4 亿、16.5 亿及 11.9 亿，占全 年销售额的 77.8%。 财务财务情况情况：现金充足，负债率维持在低位现金充足，负债率维持在低位 现金充足：现金充足：截至 2019 年末，公司货币资金 68.06 亿，短期借款及一年内到期的非流动性负债之 和 44.29 亿，现金短债比 1.54，无偿债压力；杠杆率有所上升：杠杆率有所上升：截至 2019 年末，带息债务合计